Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пошаговая инструкция: как сэкономить на выкупе земли из госаренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Особенности получения права собственности на землю
Особенностью получения права собственности на арендованную землю является то, что если по закону у человека нет преимущественной возможности выкупа, то главным этапом процедуры является проведение аукциона. Договор купли-продажи заключают с победителем торгов, который готов заплатить наивысшую цену.
То есть, минимальная стоимость объекта может вырасти в несколько раз. Выкупать такой объект иногда становится попросту невыгодно. Для того чтобы претендовать на преимущественный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркас дома, с крышей, окнами и минимальными коммуникациям. Жать в таком доме можно лишь летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без аукциона.
Подобный способ нельзя считать хорошим вариантом выхода из ситуации. Все дело в том, что комиссия может в любой момент приехать для оценки участка. Если выяснится факт обмана, то заявителю откажут в выкупе участка.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.
Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.
Таким образом остаются 2 варианта:
- Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
- Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Кто может выкупить землю из аренды в собственность?
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.
Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.
Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет. Но в случае, если владелец — государство, все усложняется. Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.
Когда могут отказать?
Перевод земли в собственность из аренды — трудоемкая и длительная процедура, к которой нужно подходить с максимальной ответственностью. И почти гарантированно, гражданин столкнется с рядом проблем которые, потенциально, могут привести к отказу.
Наиболее трудно выкупить землю у местной администрации по кадастровой стоимости. В этом случае участок будет выставлен на торги, и арендатор должен будет предоставить наибольшую стоимость на аукционе. Единственное преимущество у него в этом случае — он узнает о проводимых торгах первым. Но если арендатору не удастся предложить наибольшую цену за землю, ему откажут в праве ее выкупа, и у территории появится новый владелец. Потенциально, ее потом можно будет выкупить уже у него, но тут возможны свои сложности.
Также отказ на перевод земли в собственность из аренды возможен в том случае, если кадастровые документы на участок заполнены неправильно. Это случается иногда даже не по вине арендатора, а из-за некомпетентности кадастрового инженера, или трудностей при его работе на участке (например, из-за «оползания» границ в овраг или их нарушения недобросовестными соседями).
Еще одна причина отказа на оформление земли в собственность основана на сложностях в согласовании перехода права на владение. Причем противодействие чаще возникает не со стороны арендодателя, а от государственных органов. Например, если сделка, по мнению органов опеки и попечительства, задевает интересы несовершеннолетнего, то они могут воспрепятствовать ее осуществлению.
Также часто отказывают, если у заявителя нет полного пакета необходимой документации. Этот момент большинством считается одним из самых сложных для реализации, но оформить земельный участок в собственность, если нет документов, невозможно.
Что такое аренда земли с правом выкупа у администрации?
Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.
Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.
Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.
Для получения земли в пользование с последующим выкупом необходимо обратиться в муниципалитет для предварительного согласования и проведения межевых работ, если границы интересующего участка не были установлены ранее. После этого составляется заявление на аренду без торгов.
Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.
Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.
Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.
При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.
В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.
Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.
Причины отклонения заявки
Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:
- имущество находится в обременении;
- основания для регистрации права собственности отсутствуют;
- данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
- фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
- выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
- предоставлен неполный пакет документации.
Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.
Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:
- земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
- территории, входящие в перечень общего пользования;
- особо охраняемые объекты;
- имущество, переданное вооруженным силам.
Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.
Условия выкупа земли из аренды в собственность
При наличии согласия и письменного разрешения на перевод земли из аренды в собственность со стороны собственника земельного участка, не спешите приобретать участок. Для начала, изучите все документы, которые есть на руках у владельца земли, установите законность владения гражданином земли.
Знайте, что любая земля в России может быть выкуплена в собственность у государства, которое предоставляло возможность использовать земли на правах арендатора, или у собственника земли, не ведущего никаких земельных работ. Исключения в данном вопросе существуют, информация о них изложена пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса России.
В любом случае знайте, что приобретая землю в аренду у государства, придется заплатить сумму выкупа, установленную государством на основании региональных рекомендаций, заверенных местной администрацией. Если земля в аренду берется у частного лица, то стоимость выкупа будет определена в индивидуальном порядке.
Существует право арендатора предоставить земельный участок в субаренду, если это не запрещено условиями получения земли в аренду. В любом случае арендатор обязан сообщить собственнику земли о намерении передать права на часть участка или на всю арендуемую площадь третьим лицам.
Знайте, что договоры аренды могут быть срочными, при этом обязательно должна существовать в договоре дата завершения договорных отношений, и бессрочными.
Существуют обстоятельства, наличие которых позволяет гражданину, приобретавшему землю на правах аренды с возможностью выкупа участка, оформить права на недвижимость в виде участка земли в собственность:
- Участок земли, который является предметом договора, не выведен из свободного обращения;
- Земли относятся к такому виду и категории землепользования, при которой законодательно разрешено продавать и покупать землю;
- Уполномоченные органы не зафиксировали нарушения правил пользования, эксплуатации участка в соответствии с ВРИ.
Существует правило в ГК России, изложенное в статье 621, о выкупе по обоюдному согласию сторон участка земли, находящегося в арендных отношениях, по принципу преимущества первоочередного арендатора. Если гражданин арендует землю, то после завершения срока аренды у него сохраняется право первоочередного претендента на приобретение земли в собственность или аренду на новый срок.
Если арендатор получает отказ в продлении аренды без достаточных оснований, то имеет право обратиться в суд с просьбой взыскать убытки, которые появились по причине отказа продлевать аренду или продавать землю владельцу.
Если срок аренды истек, но новый договор не составили, то договор аренды считается с этого момента бессрочным. Оспорить такое правило можно по обоюдному заявлению сторон и по решению суда.
Как выкупить землю из аренды в собственность у государства
Знайте, что последовательность необходимых действий для приобретения земли в собственность у государства в некоторых пунктах отличается от аналогичной процедуры, когда собственником земли является частное лицо.
Изучите алгоритм поведения при необходимости получить землю в собственность у муниципалитета:
- Составить заявление в орган местного самоуправления, представив паспорт и его копию, при этом с собой требуется принести кадастровую документацию на земельный участок, договор, который служит основанием приобретения прав на участок, подготовить и принести схему участка земли;
- В отделение федеральной службы картографии и учета земельных участков с постановкой их на государственный учет для подтверждения осуществления процесса межевания и уточнения границ при необходимости. По итогу проверок сотрудники указанной службы выдадут на руки документы с техническими характеристиками участка;
- Осуществить запрос на получения разрешения на приобретение земельного участка в органах местного самоуправления, чаще всего документы подаются в местную администрацию или главе муниципального образования. Глава администрации должен принять решение на основании запроса и предоставленных бумаг от заявителя. При положительном решении заявитель получает письменную копию решения и бумагу с указанной стоимостью участка земли, который заявитель намерен выкупить;
- Если сумма сделки по приобретению земли у государства устраивает заявителя, то заявите в письменном виде необходимости о государственной регистрации сделки. При этом приложите к заявлению квитанцию с оплатой государственной пошлины и разрешение администрации на продажу земли из состава государственной собственности. Не забывайте с собой брать паспорт гражданина РФ;
- Через месяц необходимо получить документы на право собственности в отношении приобретенного у государства земельного участка.
На основании программы по приватизации земельных участков допустимо приобретать государственную землю не в собственность, а на правах аренды с возможностью в будущем выкупить участок.
Законодательное регулирование
В дополнениях к Земельному кодексу, которые вышли в марте 2020 г., россиянам на законных основаниях была дана возможность выкупать муниципальную собственность, т. е. приобретать на платной основе или получать на бесплатной
. На последний вариант имеют право только определенные категории лиц.
Возможность выкупа появилась и у юридических лиц, они могут использовать землю в коммерческих целях. Вступать в правовые отношения участники сделки (муниципалитет и другое лицо) могут через публичные торги, когда участок выставляется на продажу, или в частном порядке.
Кроме того у физических и юридических лиц с введением поправок к Земельному кодексу появилась возможность брать участки в:
- аренду на непродолжительный срок, т. е. оплачивать за пользование;
- безвозмездное пользование также на определенный срок;
- возмездное пользование;
- пользование на неопределенный срок, т. е. заключать бессрочный договор.
Законодатель указывает, что порядок выкупа земельного участка у администрации включает рассмотрение заявления, принятие решения и заключение с покупателем договора купли-продажи. В то же время необходимо учесть, что законодатель дает небольшую оговорку: без участия в торгах приобрести участок может далеко не каждое лицо.
Возможные цели покупки земли
Приобрести земельные территории в сельском поселении можно исходя из установленной на них категории и преследуя собственные цели для:
- Индивидуального строительства;
- Ведения дачного или собственного подсобного хозяйствования;
- Занятия сельским хозяйствованием;
- Организации КФХ;
- Осуществления садоводства или животноводства.
Для осуществления возможности использования преимущественного права выкупа надела по минимальной цене, необходимо выполнить одно из основных условий:
- На представленной в наем под индивидуальное строительство или ЛПХ площади возвести жилое строение и ввести его в работу. Приобретение земли в личное владение обойдется в сумму в 3% от её кадастровой стоимости.
- Выиграть аукцион, став самому организатором либо поучаствовать в инициированном другими лицами. Стоимость объекта будет определена по результатам конкурса. Стартовая цена и шаг конкурсных торгов определяется административным органом.
- Стать главой КФХ. Покупная цена будет определяться местным органом власти в зависимости от кадастровой стоимости.
- На полученной земле с/х назначения не менее трех лет добросовестно исполнять условия её использования.
- Найти свободный от застройки объект, не прошедший кадастровый учет, и выкупить его по цене, установленной землеустроителями.
Также по теме: Соседи строят дом вплотную к забору? Наш юрист знает, что делать!
Как оформить право собственности на землю в 2020 году
Любая земля имеет владельца. Если она не зарегистрирована на частное лицо, то владеет ей государство. Чаще всего муниципалитет может предоставить участок земли гражданину в аренду по соответствующему договору. Но, как упоминалось ранее, гражданин имеет право ее выкупить.
- построили и зарегистрировали право собственности на такие постройки, как гараж, дачный домик, баня и даже сарай на участке, который предназначен для садоводства, огородничества,
- построили жилой дом на взятом в аренду участке под ИЖС или ЛПХ, а также ввели его в эксплуатацию и оформили в собственность,
- член садоводческого товарищества или кооператива. В этом случае до конца 2020 года процедура оформления будет проходить в упрощенном порядке.
Можно ли получить надел в собственность безвозмездно
Чтобы перевести землю из аренды в собственность бесплатно, арендатор должен представить документы, подтверждающие, что он вправе на это претендовать по одному из следующих оснований (большая их часть приведена в ст. 39.5 ЗК РФ):
- надел выделен организации для создания приусадебного участка или возведения жилого дома гражданину, проживающему и работающему в данном поселении по определенной специальности (перечень таких специальностей определяется властями региона). Необходимо, чтобы земля использовалась в соответствии с ее назначением хотя бы 5 лет;
- землевладение, образованное после выполнения межевых работ, предназначенное для ведения садово-огородного хозяйства и находящееся в общем пользовании, передается в общедолевую собственность;
- семья арендатора является многодетной (имеет не менее 3 своих или усыновленных детей);
- с приобретателем территории заключено соглашение об участии в ее развитии;
- землей пользуется религиозная тли благотворительная организация (если там находятся ее постройки или организована сельскохозяйственная деятельность);
- гражданин намерен получить земельный надел на Дальнем Востоке согласно закону № 161-ФЗ от 24.07.2008;
- участок необходим для деятельности научно-технологического центра;
- согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ владелец недвижимости, не являющийся ее собственником, но добросовестно использующий ее по назначению, получает право безвозмездно оформить ее в собственность по истечении 15 лет с момента начала пользования. Это значит, что после 15 лет непрерывной аренды участка можно стать его полноправным хозяином независимо от прочих обстоятельств.
В остальных случаях землевладение может быть выкуплено его пользователем.
Если арендатор может претендовать на оформление объекта в собственность сразу по нескольким основаниям, получить он его может только по одному из них. В случае, когда арендовано несколько участков, можно стать полноправным обладателем не более одного надела.