Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с риелтором на аренду квартиры: зачем нужен и как его оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно риелторы и агентства работают с клиентами по своим типовым соглашениям. Внести в них изменения удаётся далеко не каждому клиенту, но внимательно прочитать его и задать вопросы по непонятным пунктам нужно обязательно.
Подводя итог, следует сказать, что возмещение арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг через агентский договор в некоторых случаях может являться законным и допустимым вариантом оптимизации налогообложения. В настоящей статье мы постарались рассмотреть важные нюансы и «подводные камни» этого варианта.
Но, всегда нужно помнить, что даже законная и обоснованная налоговая оптимизация, если она достигается с отклонением от «стандартных» договорных моделей и конструкций, сопряжена с некоторыми налоговыми рисками, коренящимися в плоскости субъективной оценки конкретных правоприменителей. Но в данном случае, пожалуй, это лишь вопрос готовности налогоплательщика к активной и профессиональной досудебной и судебной защите.
Риски: что предусмотреть при заключении соглашения
- Подписывая документ, клиент соглашается полностью оплатить указанную в нём сумму. Стоимость услуг не получится уменьшить, если заказчик сделает половину работы за риелтора или сделка окажется простой и быстрой.
- Ни один договор с риелтором или агентством недвижимости не может гарантировать юридическую чистоту сделок, совершённых с их помощью. Поясним: если владелец жилья сдал квартиру через агентство, а квартирант через месяц скрылся, не внеся оплаты, хозяин не сможет обвинить фирму в том, что она недостаточно хорошо проверило жильца. Доказать свою правоту можно только в том случае, если получится подтвердить: клиент потерял деньги именно по вине сотрудника агентства, но сделать это нелегко. Ведь профессия риелтора не лицензируется, и юридически он не выступает ни гарантом, ни валидатором чистоты сделки.
- Заключая договор с представителем агентства, нужно уточнить, есть ли у этого сотрудника полномочия подписывать документы. Это может подтвердить доверенность или упоминание представителя в уставе юрлица.
Что важно учесть арендатору
- Назначение помещения. Арендуя коммерческое здание или помещение, в первую очередь необходимо убедиться, что оно действительно подходит для тех нужд, для которых оно будет использоваться. Так, важно, чтобы оно имело коммерческое назначение: использовать жилой дом или квартиру под офис, магазин или салон красоты нельзя. А производство, мастерские, а также центры детского досуга нельзя размещать в подвальных помещениях.
- Правильность составления договора. В первую очередь речь идет о законности прописанных в нем условий, соответствии их законодательству. Договор, не соответствующий требованиям закона, могут признать незаключенным или недействительным. В таком случае при обращении собственника помещения в суд арендатора обяжут его покинуть. Для бизнеса это огромный риск и потеря вложений, особенно если в помещении был произведен дорогостоящий ремонт, и адрес уже известен клиентам.
- Наличие дополнительных документов. В первую очередь это акт приемки-передачи, в котором описывается состояние помещения при заключении сделки, а также при его освобождении. Чем чревато его отсутствие при окончании аренды? Пока не подписан акт приемки-передачи, помещение все еще считается сданным в аренду, а значит, арендодатель может потребовать оплату, хотя фактически недвижимость была свободна.
Что необходимо знать, сдавая помещение в аренду
- Срок и размер оплаты должны быть прописаны в договоре. В ином случае, если арендатор обратится в суд, договор будет считаться незаключенным или недействительным, а значит, всю фактически уплаченную сумму за аренду, которой не было по закону, придется вернуть арендатору.
- Все договоренности должны быть зафиксированы. Возможность проведения ремонта, сдачи помещения в субаренду, конкретная дата и способ оплаты – все это необходимо зафиксировать в договоре в письменной форме, а не просто устно проговорить с арендатором. В ином случае все, что не оговорено в тексте соглашения при сделке, но не запрещено законом, по умолчанию считается разрешенным: так арендодатель может получить в лучшем случае перекрашенные стены, несмотря на то что был против любых изменений в сданном в аренду имуществе и говорил об этом.
Согласно условиям НК, услуги по сдаче в аренду имущества считаются операцией, облагаемой НДС. В перечень имущества, которое является объектом лизинга, могут, в частности, входить:
- помещения (как жилые, так и не жилые), здания, сооружения, прочее недвижимое имущество;
- движимое имущество (транспортные средства, производственное оборудование, компьютерная техника и т.п.);
- земельные участки.
По общему правилу, арендодатель-плательщик НДС должен выставлять арендатору счет-фактуры, в которых сумма налога выделена отдельной строкой.
Размер НДС арендодатель может принять к вычету. Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:
- непосредственно арендной платы;
- стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, которые использовал арендатор в течение отчетного периода.
Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы.
Агентский договор на поиск арендатора для аренды коммерческой недвижимости
Боюсь, что Вы не достигнете результата.Я к ним не отношусь.Одни вопросы:какой предмет агентского договора?как будут оплачиваться арендные платежи?не понял, что дает д/с (№2) к договору аренды?сохраняется ли договор аренды или расторгается?Сомнительна правомерность сдачи помещений в аренду не собственником ст.608 ГК 1/ Предметом является сдача помещения в аренду от своего имени , но за счет собственника 2. Аренда оплачивается нам, а мы транжем деньги собственнику и за это получаем вознаграждение 3. Так как у нас сейчас договор субаренды, чтобы не заключать новый и не расторгать действующий (Арендатор не резидент и перевод документов займет длительное время) мы заключаем Д/с о смене пункта на основании чего мы действуем (не договора аренды с собственниками, а агентский договор).
Выделить для реализации Помещений персонального брокера, в обязанности которого будет входить:
- показ Помещений с обязательным заполнением Акта осмотра сторонами;
- прием прямых звонков по результатам рекламы Помещений.
2.1.10. В случае, если Клиент, привлеченный Агентом и заключивший договор аренды Помещения, расторгнет договор аренды ранее месяцев с даты его заключения, Агент обязуется без дополнительной оплаты со стороны Принципала в течение месяцев найти нового Клиента готового заключить Договор аренды. В случае, если в указанный срок договор аренды Помещений не будет заключен Агент обязуется выплатить Заказчику штраф в размере, доли своего Вознаграждения по настоящему Договору, которая рассчитывается пропорционально оставшемуся количеству месяцев до истечения первых месяцев срока аренды по Договору аренды.
Основное условие действительности
Для того чтобы агентский договор не вызвал вопросов со стороны налоговых органов, он должен быть заключен до заключения договора аренды.
Соответственно, договоры с РСО должны быть заключены после заключения агентского договора. Эти условия указаны в Письме Министерства финансов РФ №03-11-06/2/55 от 14 апреля 2014 года.
То есть алгоритм действий будет следующим – заключается агентский договор, затем договор с РСО, затем договор аренды. Это наиболее логичная последовательность действий, при которой арендатор вступает в права аренды при наличии обеспеченности коммунальными удобствами и при уже определенной обязанности возмещать коммунальные платежи.
Оформление самих платежей – это уже задача бухгалтера арендодателя. Как правило, счет-фактура РСО учитывается в журнале учета счетов-фактур, но не учитывается в книге покупок.
Далее счет-фактура выставляется арендодателем-агентом арендатору-принципалу, без регистрации их в журнале продаж.
Агентский договор на заключение договоров аренды помещения
Момент оказания услуг по настоящему Договору определяется датой, указанной в Акте-отчете, в соответствии с Приложением №. 4.3. Вознаграждение выплачивается единовременно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента не позднее банковских дней с момента перечисления Клиентом денежных средств за право пользования Помещением в размере не менее 2-х месячной арендной платы за Помещение и подписания Сторонами Акта-отчета. 4.4. В случае пролонгации Договора Аренды Помещения, а равно в случае заключения с Предложенным Клиентом или аффилированным с ним лицом Договора Аренды Помещения на второй и последующий сроки аренды, повторная выплата Вознаграждения Агенту не производится.
Внимание
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями Договора. 7.2. Стороны не несут ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение вызвано нарушением другой Стороной своих обязательств по Договору. Стороны также не несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если это вызвано действием обстоятельств непреодолимой силы.
Агентский договор на сдачу в аренду недвижимости
По общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами. Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:
- непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
- субаренда (ст. 615 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст.
2.1. Агент обязуется:
2.1.1. Осуществлять агентскую деятельность добросовестно, с максимальной выгодой для Принципала.
2.1.2. Проводить необходимые мероприятия с целью поиска арендаторов, способствовать заключению договоров и соглашений между Принципалом и арендаторами.
2.1.3. Вести переговоры с арендаторами от имени Принципала.
2.1.4. Своевременно предоставлять арендаторам сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала.
2.1.5. Организовывать просмотры объектов недвижимости.
2.1.6. В случае недостаточности сведений или неполноты предоставленных документов, а также в случае обнаружения несоответствия сведений, содержащихся в документах, действительным характеристикам недвижимости, не позднее [срок] в письменном виде сообщить об этом Принципалу.
2.1.7. Выполнять указания Принципала, касающиеся осуществления агентской деятельности, если эти указания не противоречат требованиям закона.
2.1.8. Представлять Принципалу по его требованию всю информацию о ходе исполнения поручения по настоящему договору.
2.1.9. Представлять Принципалу отчет о проделанной по настоящему договору работе.
2.1.10. Представлять Принципалу расчет издержек, связанных с исполнением настоящего договора, подтвержденных документально.
2.1.11. Обеспечить сохранность переданных Принципалом документов и вернуть их после окончания срока действия настоящего договора.
2.2. Принципал обязуется:
2.2.1. Предоставить Агенту полную информацию об объектах недвижимости Принципала в виде фотографий и текстового описания на каждый объект.
2.2.2. Предоставить Агенту информацию о самом Принципале для предоставления ее арендаторам.
2.2.3. Информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора.
2.2.4. Предоставить Агенту на весь срок действия настоящего договора право осуществлять маркетинговые и организационные мероприятия, связанные с поиском потенциальных арендаторов.
2.2.5. Обеспечить Агента всей необходимой информацией, имуществом и документами для осуществления агентской деятельности.
2.2.6. Производить возмещение произведенных Агентом расходов, связанных с исполнением настоящего договора, в соответствии с представленным отчетом.
2.2.7. Выплачивать Агенту вознаграждение за осуществление агентской деятельности.
2.2.8. Принять от Агента отчет о проделанной работе, приложенные к нему документы и все исполненное им в рамках поручения по настоящему договору.
2.2.9. Сообщать Агенту об имеющихся возражениях по представленному отчету.
2.3. Агент имеет право:
2.3.1. Заключать субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед Принципалом.
2.3.2. Своевременно и в полном объеме получать от Принципала все согласованные суммы понесенных расходов, а также вознаграждение в соответствии с настоящим договором.
2.4. Принципал имеет право:
2.4.1. Осуществлять контроль над деятельностью Агента в части выполнения поручения.
2.4.2. Давать Агенту дополнительные указания, касающиеся выполнения поручения по настоящему договору.
2.4.3. Получать информацию о ходе исполнения Агентом настоящего договора.
9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.
9.2. Все изменения или дополнения к настоящему договору действительны, если они подписаны уполномоченными лицами обеих Сторон.
9.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
9.4. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
9.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, подлежит применению гражданское законодательство Российской Федерации.
9.6. Договор составлен в 2-х (двух) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.
Агентский договор по аренде коммерческой недвижимости
В силу закона могут сдавать не принадлежащее им на праве собственности имущество в аренду, например, унитарные предприятия, которые обладают в отношении данного имущества правом хозяйственного ведения. Это следует из положений гл. 19 ГК РФ. В данном случае речь идет о трех видах договоров: комиссии, агентском и договоре доверительного управления.
В случае изменения юридических, почтовых или банковских реквизитов одной из Сторон, назначении или избрании должностных лиц, имеющих право действовать от имени Сторон, или смене лиц, ответственных за исполнение договора, последняя обязана уведомить об этом другую Сторону в течение рабочих дней с даты такого изменения.
Так, из ст. 990 ГК РФ следует, что по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Как показывает практика при грамотном подходе именно патент может быть наиболее выгодным с точки зрения налогообложения. Иными словами, на плечи арендатора юридического лица ложится необходимость определения величины налога, который собственник должен оплатить государству.
Агент вправе заключать от своего имени иные договоры и совершать иные действия, связанные с выполнением условий настоящего Договора. Для исполнения своих обязательств по Договору Агент имеет право пользоваться услугами третьих лиц, неся полную ответственность перед Принципалом за их действия и самостоятельно производя оплату их услуг. Услуги третьих лиц, указанных в настоящем пункте Принципалом не компенсируются.
- сделка осуществляется в интересах доверителя, которым выступает наниматель жилья;
- доверенное лицо может выступать как от своего имени, так и от имени доверенного лица;
- цена ежемесячной платы за жилье не должна превышать сумму, на которую дал согласие доверитель. Ее изменение возможно лишь с согласия будущего нанимателя жилого помещения;
- район предполагаемого расположения съемной квартиры, ее размер, количество комнат, этажность;
- требования к транспортному сообщению;
- укомплектование жилья необходимой мебелью и бытовой техникой.
ООО «Уютный дом», в лице директора Семенихин Иван Егорович, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и ООО «Агентство недвижимости Союз в лице директора Никодимова Евгения Афанасьевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:6. 1. Под конфиденциальной информацией для целей Договора понимается любая информация, передаваемая одной Стороной другой Стороне в процессе реализации Договора и подлежащая защите, за исключением информации, которая не может являться конфиденциальной в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6. 2. Каждая из Сторон по своему усмотрению может наносить на документы, содержащие конфиденциальную информацию, гриф «Для служебного пользования», «Коммерческая тайна или «Конфиденциальная информация». Отсутствие такого грифа не может рассматриваться как отнесение информации к общедоступной. 11. 1.
Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформляются в письменном виде путем подписания уполномоченными представителями обеих Сторон дополнительных соглашений. Все изменения и дополнения, оформленные надлежащим образом, являются неотъемлемой частью Договора.
Договорные схемы арендных отношений
С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества.
При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.
- непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
- субаренда (ст. 615 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды. Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.
Так что, как правило, стороны договора предусматривают, что условием выплаты вознаграждения агенту является признание обеими сторонами факта надлежащего оказания агентом услуг за какой-либо период. ГК РФ), и возможна ситуация, когда отчет еще не принят, но услуги агента уже должны быть оплачены. Размер агентского вознаграждения Размер вознаграждения устанавливается разными способами. Рассмотрим основные из них:При наличии у Принципала возражений по представленному отчету Агента Принципал должен сообщить о них последнему в течение [значение] дней со дня получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Принципалом. 5. Конфиденциальность 5. 1.
Особенности договора аренды недвижимого имущества
В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:
- При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
- Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (в силу ст. 651 срок договора более года подлежит регистрации).
- При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.