Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека для «чайников»: продолжаем разбирать азы жилищного кредитования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сначала я планировала купить квартиру на вторичном рынке, чтобы сдавать ее в аренду и иметь стабильный источник дохода в будущем. В отличие от новостройки, такую квартиру можно было бы сразу сдавать. Ну или почти сразу – после небольшого ремонта, и не ждать ввода дома в эксплуатацию.
Почему я выбрала своего застройщика
В условиях нестабильности на рынке недвижимости, которая связана с экономическим кризисом, хотелось надежности в отношении будущего застройщика, поэтому я первым делом обратила внимание на самых известных и проверенных девелоперов.
В моем случае застройщик определился почти сразу, и это был ПИК. Я также смотрела проекты и других компаний – MR Group, «Эталон», «Инград», но почти во всех вариантах мне или не нравилось расположение и удаленность от метро, либо я не укладывалась в бюджет.
В пользу ПИК было много факторов:
- надежность и финансовая устойчивость;
- большой выбор новостроек на самых разных этапах строительства;
- привлекательные акции, на одну из которых мне впоследствии довелось попасть;
- отзывы знакомых, кто уже приобрел жилье, заселился и уже имеет опыт проживания в новостройке этого девелопера.
Из минусов я слышала о том, что некоторых не устраивает качество отделки, что в процессе приемки квартиры вскрывается много недочетов. Но этот минус меня пока не так волнует. Точнее сказать, из всех возможных минусов – этот минус я считаю не таким значимым на текущий момент. Взвесив все «за» и «против», решение было принято в пользу ПИК.
Мы молодая семья, которая хочет взять дом в частном секторе за городом. Поэтому выбора особенного не было. Была только одна программа у крупного зеленого банка, которая нам подходила.
Нам попался отличный менеджер, который помог снизить ставку с 10,9% до 9,4%. Как молодой семье нам снизили на 1% благодаря программе. 0,3% сняли за то, что мы провели страховку дома и жизни мужа. Первое обязательно, а без второго у нас процент выше, страховаться удобнее, да и безопаснее, жизнь такая штука. Еще 0,2% сняли, так как мы провели сделку электронно.
Нам не пришлось обращаться к нотариусу, риелтору мы тоже платить не стали, так как дом нашли сами, жили какое-то время в доме и присматривали за пожилой хозяйкой, которой зимой было тяжело в доме одной. Хозяева дома пошли на уступки и отказались от услуг риелтора, который в общем не сделал вообще ничего, мы все делали сами с владельцами.
Требования к заемщику
В Сбербанке ипотека на дом с земельным участком (как и прочие варианты жилищного кредита) доступна только благонадежным клиентам. Каждого заявителя банк тщательно проверяет, равно как и других участников ипотечной сделки – созаемщиков, поручителей, залогодателей. Большое значение имеют хорошая банковская история, наличие белой зарплаты () и кредитная нагрузка клиента. Официальные требования выглядят так:
- российское гражданство;
- возраст от 21 до 75 лет (причем максимальная возрастная планка учитывается на момент планового погашения ипотеки);
- стаж работы от полугода на нынешней работе, общий – от 12 месяцев.
Документы по недвижимости
зависит от того, приобретается ли готовый объект недвижимости или он еще только будет строиться. При покупке жилого дома на вторичном рынке перечень необходимых бумаг намного обширнее. Большинство из них предоставляет продавец, но некоторые придется заказать покупателю.
Чтобы купить дом через ипотеку Сбербанка на этапе строительства, нужно предоставить:
- документы на земельный участок (выписка ЕГРН, и пр.);
- оценочный отчет на землю;
- смета на возведение жилого дома;
- договор с подрядной организацией, если она привлекается к процессу возведения;
- квитанции о частичной оплате, если она уже проводилась (эти средства банк может засчитать как взнос своими средствами);
- разрешение на стройку, если она будет проводиться на собственной земле.
Пакет документов в Сбербанке при ипотеке на дом – вторичное жилье:
- выписки из реестра прав на жилое строение и земельный надел;
- документ, на основании которого появилось право собственности;
- технический паспорт на строение;
- проект договора купли;
- копия паспорта продавца;
- оценочный отчет (его заказывает заемщик);
- справка о прописанных;
- согласие супруга продавца на проведение сделки (в соответствии с );
- разрешение супруга покупателя на обременение недвижимости в пользу банку;
- иные документы, если потребуются.
Помните, что происходит покупка не только жилого дома, но и земельного участка, на котором тот находится. Оба объекта недвижимости передаются в залог банку, потому как неотделимы друг от друга. Если на земле находятся другие строения, и на них зарегистрировано право собственности (баня, сарай), они также будут обременены.
Необходимо обратить особое внимание на . Документ составляется либо по банковскому образцу, либо в строгом соответствии с требованиями кредитора. Какие именно пункты должны содержаться в тексте:
- предметом договора выступает не только жилой дом, но также связанный земельный участок и другие строения на нем;
- обязательно прописываются основные данные о недвижимости (точный адрес, площадь, кадастровые номера и пр.);
- указывается общая стоимость сделки по ипотеке Сбербанка на дом с землей и отдельно за каждый объект недвижимости;
- оговариваются правила денежных расчетов: часть суммы передается своими средствами, вторая часть – за счет ипотеки;
- обязательно указываются реквизиты счета продавца, куда банк впоследствии переводит заемные средства;
- необходимо прописать именные данные людей, в текущий момент зарегистрированных в доме, и в какой срок они выпишутся;
- в Сбербанке ипотека на готовый дом предполагает оформление залога, это тоже должно быть отображено в тексте.
Отдельно стоит сказать об оценке дома для ипотеки в Сбербанке. Этот документ заказывается продавцом (покупателем) на этапе проверки объекта недвижимости. Что именно будет оценивать специалист? Кредитуемый объект и залоговый, если заемщик предоставляет банку в залог иную собственность. При этом оценивается общая стоимость земельного участка и жилого дома, расположенного на нем.
Стоимость оценки дома для ипотеки Сбербанка достаточно высока. Цена в среднем составляет 5-10 тысяч рублей и зависит от удаленности оцениваемой недвижимости, ее характеристик. Заказать оценку дома для ипотеки Сбербанка можно только в аккредитованной компании. Найти их перечень вы сможете на сайте кредитной организации. Оценочные отчеты от других фирм банк может принять, но только после длительной проверки, но положительный результат не гарантирован. Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке — список аккредитованных оценщиков, цена, сроки, порядок подробно в другой статье.
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
Как я взяла ипотеку, не имея официального дохода
Меня довольно долго тяготила ситуация отсутствия своего жилья. Съемные квартиры, частые переезды и моя тревожная натура все-таки сделали свое дело — я решилась брать ипотеку. Чтоб уж если платить, так за своё. И никто не выгонит. На съемных квартирах я всегда чувствовала себя в гостях, надоело спать на дешевых и жестких диванах. А за хороший ремонт и комфортное жилье всегда просили большую для меня цену. Сразу скажу, что я практически никогда не работала, как «белый людь». Никаких официальных трудоустройств и ДМС, только будни чернорабочей.
Основным фактором было отсутствие официального дохода. Прошерстив интернет, я нашла несколько вариантов выхода из такой ситуации:
Сбер — долго, дорого, высокая ставка по ипотеке, большой первоначальный взнос (от 30%) и много отказов. Не подошло.
Банк «Открытие» — одобрили, но маленькую сумму. Попросила больше, сообщили, что надо ждать пока эта заявка аннулируется и заполнять следующую.
«Альфа-банк» — завернулась на моменте подачи заявки. На сайте «обход формальностей» вроде как есть, но как бы нет. Пр заполнении заявки есть графы: работаете ли вы официально и сколько у вас официальный доход. Нажимаешь нисколько — адьес амигос. Странные. В офис не ездила.
ВТБ — первоначальный взнос от 15% (самый адекватный вариант), быстрая возможность оформить заявку через сайт, возможность спрогнозировать платеж, исходя из суммы и ставки. Ответ по заявке в течение суток.
Я живу в регионе, где средняя цена жилья начинается от 2 млн за однушку. Квартиру было подобрать не просто, так как мне не хватало денег. Но потом нашелся вариант в новостройке: 6 этажный дом, лоджия, газовый котел. Из минусов — новый микрорайон с нулевой инфраструктурой и достаточно отдаленный от центра. Так же к минусам можно отнести срок ипотеки, дали на 30 лет и никак иначе. Ну и метраж квартиры 35 квадратных метров. Но особо вариантов у меня не было. Купила. От согласования объекта недвижимости и до покупки жилья прошло где-то 5 дней. Жду, когда построится.
Я каким-то образом попала в программу господдержки и еще что-то связанное с новостройками, ставка по ипотеке составила 5,3%, что даже ниже инфляции в России, и не может не радовать. Платеж получился чуть больше 5 тысяч рублей, чему я очень рада. Это дешевле, чем съем даже самого убитого и бюджетного жилья. Еще просят пользоваться их кредитной картой и обещают еще что-то снизить по ставке. Но я не углублялась. Планирую закрыть раньше и расширяться как можно быстрее.
Миф № 2. Квартиру не отберут, если в ней прописаны дети
Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.
По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении. Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист.
Моя история получения ипотеки — личный опыт и советы
В Интернете много дискуссий о том, стоит ли покупать дом/квартиру с помощью ипотеки или жить в съемной квартире и копить деньги до тех пор, пока вы не сможете купить свою собственную квартиру. Я могу сказать вам, что экономить деньги гораздо труднее, чем выплачивать долги. Каждый раз приходится идти на сделку с совестью, потому что «когда же будет готов дом, а лакомства хочется уже сейчас». Кроме того, вы не сможете купить тот же дом через несколько лет. Она будет дорожать из-за инфляции и роста цен. Покупки превратятся в охоту за привидениями или попытку купить что-то на сэкономленные деньги. Именно поэтому я настоятельно рекомендую взять ипотечный кредит как можно скорее.
После свадьбы я чуть больше года жила с матерью мужа. Потом мы поняли, что в этой деревне жить невозможно, и переехали в дом моего отца. Мы жили там относительно спокойно в течение четырех лет. Но в какой-то момент мы поняли, что очень сложно разместить в доме 10 человек.
Да, это большой и частный дом, но долго так жить невозможно, обиды и недовольство постепенно накапливаются. И вся жизнь — это компромисс с самим собой. Каждый раз приходится решать, сказать ли что-то о том, что не можешь заснуть после 24 часов, или промолчать и пощадить свои нервы.
Мы стали реже ходить за покупками. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти таким же. Но игрушки для детей покупали чуть реже, не просто так, а с выгодой (придумывали, когда их на самом деле не было, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи, купи» и тратами на вещи, с которыми никто не будет играть — идеально.
Каждый раз, когда мне приходилось заглядывать в сейф, я думал: «Ну вот, не удалось сохранить деньги». Это то, что двигало и мной. Я веду учет всех своих финансов, мой муж — нет, поэтому разобраться несложно.
Алексей Волков, директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ):
— Весной количество заявок на ипотеку значительно снизилось. В мае было подано на 50% меньше заявлений, чем в марте этого года. В апреле снижение было еще более значительным. Очевидно, что все это — экономические последствия пандемии коронавируса и карантина. Введение льготной ипотечной программы и очередное снижение базовой ставки центральным банком являются очень сильными позитивными сигналами для экономики в целом, строительного сектора и заемщиков.
Трудно сказать, может ли уровень ипотечных ставок снижаться дальше. Однако в настоящее время
Став такой взрослой, я стала читать новости. И поняла — есть неплохие схемы, которые помогут сократить платежи и вообще сэкономить на ипотеке. В первую очередь я оформила налоговый вычет. Затем рефинансировала. И самая моя удачная операция — получила субсидию 250 000 руб на оплату ипотеки (это была региональная программа, которая сейчас уже закрыта). Ипотека научила меня изворотливости.
Итак, я не отговариваю от ипотеки. Своё жильё — это определённая свобода и стабильность. Однако надо рассчитывать свои силы. Любая внеплановая ситуация лишила бы меня возможности платить кредит. У меня не было ни одного запасного варианта. Стабильная работа с хорошей зарплатой всё-таки помогли без особых проблем выплатить кредит. Считаю, что мне повезло.
К тому же надо продумать каждый нюанс — в каком банке брать ипотеку, как снизить ставку, какую квартиру выбрать, чтобы она не потеряла в цене. Я этого не продумала. Постепенно квартира стала дешеветь. В итоге я её продавала за ту же цену, что и покупала. Считаю, что вовремя подсуетилась — сейчас она ещё больше упала в цене.
Часто бывает, что человек не соответствует требованиям именно этого банка (гражданство, возраст, стаж, прописка). В этом случае стоит поискать программу с менее жесткими условиями. Вы можете найти их на сайте самой организации. В то же время рекомендуется проверять этот список перед подачей заявки, так как его компоненты часто меняются.
«К крупнейшим кредиторам с госучастием предъявляются достаточно высокие требования: учитывается только« белая »заработная плата, стаж работы на последнем месте работы не менее полугода, причем эти банки очень внимательно контролируют свою кредитную историю, а наличие ценного залога, надежного гаранта можно игнорировать. Многие банки из второй, третьей десятки национальных рейтингов могут предлагать не худшие программы, и их требования будут ниже (например, стаж работы от 3 месяцев или даже меньше) », — говорит Алексей Бушуев, коммерческий директор Seven Suns Development.
Кстати, если планируется покупка квартиры в новостройке, то пул банков ограничивается лишь условно теми, кто аккредитовал проект. В случае если все банки-кредиторы покупателям этого жилого комплекса отказали, заемщик может в частном порядке обратиться в другой банк, где он получил предварительное одобрение кредита, с просьбой рассмотреть новостройку по своему выбору. Не часто, но иногда приводит к успеху, — говорит Алексей Бушуев.
Как ипотека изменила мою жизнь/ Рассказ читателя «Выберу.ру»
- Большим плюсом является то, что мы сможем сразу заселиться в свою новую квартиру и не переплачивать за аренду.
- Кроме того, нашу будущую квартиру мы сможем увидеть «вживую», оценить её преимущества и недостатки.
- Еще одним положительным фактором является то, что нам не придётся жить на стройке. Ведь большая часть жилых комплексов возводится в несколько очередей. Нам не придётся наблюдать строительные краны за окном, слышать шум производимых работ, который создаёт немалый дискомфорт.
- Немалым преимуществом вторичного жилья является и то, что у нас будет возможность познакомиться с соседями заранее.
- Также стоит отметить, что «вторичка», как правило, расположена в более удобной локации, чем новостройки. Вторичные квартиры продаются в уже сложившихся районах, где есть инфраструктура, и можно сразу понять на каком расстоянии от дома находятся школа, спортивные детские секции, фитнес-клубы, поликлиника, магазины и т.д.
- Сделка со вторичной недвижимостью несколько сложнее и запутаннее, чем с новостройкой. Для того, чтобы проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья, может потребоваться не только время, но и дополнительные финансы. Доверить проведение этой экспертизы лучше юристу, а это потребует определённых затрат.
- Вторым недостатком могут стать старые коммуникации, которые придётся менять, что также сегодня стоит немалых денег.
- Подъезды в старых домах оставляют желать лучшего. Во многих из них часто ломаются лифты, отсутствуют пандусы.
Когда я начала копить, моя зарплата составляла 60 тысяч рублей в месяц, а у будущего мужа — около 100 тысяч рублей. Мы ещё не жили вместе, только встречались, так что каждому из нас приходилось ещё снимать жильё. Копили отдельно.
Через пару лет, в 2011 году я в одиночку взяла ипотеку на однокомнатную квартиру в новостройке в Мытищах. Долго думала между вторичкой и новостройкой. В итоге выбрала последнее, потому что там предлагали специальные ставки. Я не планировала жить в этой квартире, хотела просто вложить свои накопления и сдавать её потом.
Мой первоначальный взнос составлял 1,7 млн рублей, накопила его за два года. Как? На аренду комнаты я тратила тогда примерно 15 тысяч рублей в месяц, на вклад с зарплаты удавалось откладывать по 20 тысяч рублей, остальное шло на повседневные нужды. И плюс у меня были подработки. Я постоянно бралась за какие-то проекты и предложения, писала статьи на заказ, помогала организовывать мероприятия. Даже расшифровывала записи с интервью для других журналистов (тогда это стоило 1 тысячу рублей за час записи). Это было тяжело, но я не отказывалась от любых денег, которые шли в руки. Все дополнительные доходы я вкладывала на депозит. Никаких больших затрат на тот момент у меня не было. Не было ни дорогой машины, ни частых путешествий.
Я старалась как можно быстрее закрыть свою ипотеку в Мытищах. Посмотрев на график платежей, сразу поняла, что если буду просто вносить их месяц за месяцем, то все деньги будут уходить на выплаты процентов по кредиту, а не на уменьшение тела долга. Поэтому я старалась как можно больше вносить досрочными платежами. Все «свободные» деньги, которые у меня были, я направляла туда. Получалось дополнительно вносить по 30–40 тысяч рублей в месяц. К тому моменту мы уже жили с супругом вместе в съёмной московской квартире. Экономили вместе, практически ничего не покупали себе из одежды, никуда особенно не ездили — только в Крым. У моих родителей там квартира, так что тратили деньги на билеты на поезд и на продукты. Получалось очень дёшево.
Несколько раз мне везло с зарубежными командировками. Например, так я слетала в Америку. У меня была командировка на пять дней, и я к ней присоединила свой отпуск. Билеты оплатила компания, ей было непринципиально, когда я возвращаюсь, просто взяли обратный билет на другую дату. В итоге пять дней я жила в хорошем отеле, который оплачивал работодатель, и ещё семь дней в Нью-Йорке арендовала очень маленькую комнату, размером с ванную, там стояла кровать от стенки до стенки и узкий проход к ней, такая ячейка с перегородкой получалась. Но зато я увидела Нью-Йорк.
Самый тяжёлый период с двумя параллельными ипотеками, пожалуй, был, когда мы ждали ребёнка. Все наши платежи должны были лечь на мужа. Но тогда получилось полностью погасить мою ипотеку досрочно. Я оформила налоговый вычет в размере 260 тысяч за покупку квартиры и ещё вычет с уплаченных процентов по ипотеке, добавила к этому декретные выплаты, и нам как раз хватило.
Оставалась ипотека в Железнодорожном. Мы решили, что не будем сдавать мою квартиру, а сами переедем в неё, чтобы экономить на своей аренде в Москве. Освободившиеся после этого 45 тысяч рублей стали дополнительно вкладывать на досрочное погашение. И так закрыли вторую ипотеку.
Соответственно у нас были две однокомнатные квартиры в противоположных сторонах Подмосковья, одна сдавалась, в другой жили мы. Теперь нас было трое, так что мы хотели перебраться в Москву и расшириться до двухкомнатной квартиры. Накопили ещё примерно миллион и стали продавать недвижимость в Мытищах.
Конечно, мы немного подустали уже погашать досрочно такие большие суммы. Сейчас уже пришло понимание, что жизнь одна, и она проходит. Отказывать себе во всём в лучшие годы, тратить их на одни квадратные метры как-то жалко. Поэтому мы решили не погашать четвёртую ипотеку вперёд. Дом достраивается в следующем году, платёж по кредиту составляет 21 тысячу рублей. Надеемся, что мы как раз за эти деньги её примерно сдадим, и она будет сама себя погашать, будет «жить» сама по себе.
Да, это невыгодно с точки зрения выплаты процентов, но для нас это возможность откладывать свободные деньги и тратить их на другие вещи и перейти из режима строгой экономии в режим нормальной жизни. Я недавно проводила ревизию своего шкафа и поняла, что за последние пять лет с тремя ипотеками ничего себе не покупала, кроме того, что действительно было нужно — замены, если вещь износилась. У меня есть вещи, которые я носила ещё в институте.
Сейчас немного изменим тактику. А когда года через два соберёмся брать пятую ипотеку (да, у нас есть такие планы, чтобы увеличить жилплощадь до трёхкомнатной квартиры), мы просто продадим двушку и возьмём ипотеку на доплату разницы.
Мы совершенно не боимся этого инструмента, просто вывели ряд правил, которые позволяют не превращать это в кабалу:
- Нужно разбить путь до квартиры своей мечты на этапы.
- В меру своих сил погашать ипотеку досрочно.
Мне часто говорят, что невозможно накопить на квартиру в Москве. Да, сразу это невозможно, но можно идти поэтапно. Если бы мы сразу хотели купить трёшку в Москве, мы бы надорвались. У нас бы была ипотека на 30 лет и ежемесячный платёж в 100 тысяч рублей. Вот это была бы уже кабала. Пусть у нас весь процесс до нужной нам квартиры растянется на 10 лет, но эти десять лет мы живём нормально, у нас нет ситуации, что мы боимся смены работы или каких-то других изменений в своей жизни. На выходе мы получим ту же квартиру, которую хотели, но при этом без неподъёмного долга.
Как взять ипотеку: инструкция для новичков
От момента подачи заявки на кредит и до его выдачи и получения ключей от квартиры (если речь о вторичном рынке) сделка проходит несколько этапов. Часть из этапов получения ипотеки осуществляется минуя банк-кредитор:
- оформление заявки (ее можно оформить на сайте банка, на агрегаторе банки.ру или в письменном виде в отделении);
- поиск объекта (с помощью риэлтора или самостоятельно проходит осмотр объектов жилья или участков под строительство дома, проходит первичная оценка объектов);
- оценка объекта и сделки со стороны банка (получение решения касаемо возможности кредитования конкретного заемщика и объекта);
- подписание договора ипотеки (проходит в офисе банка);
- регистрация договора в Росреестре;
- передача средств продавцу, а помещения покупателю по акту приема-передачи.
Процедуру оформления ипотеки можно поделить на несколько шагов. Сначала выполняется поиск кредитора. От выбора банка зависит сумма, которую можно получить, проценты и другие условия. Многие россияне пользуются для этого услугами кредитных брокеров, которые хорошо знакомы с отечественным рынком кредитования. И хотя их услуги стоят денег, вы точно будете знать, что выбрали лучший вариант среди существующих.
Однако и самостоятельно вполне реально отыскать оптимальное предложение. На сайтах кредиторов подробно описаны их ипотечные программы, а любые нюансы можно обсудить с сотрудниками банков по телефону или в офисе.
Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:
- срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
- основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
- количество собственников и прописанных лиц;
- наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.
В каких случаях и на каких этапах оформления ипотеки стоит привлекать риэлтора:
- найти подходящий объект нужно в короткий срок;
- альтернативная сделка со стороны покупателя (нужно параллельно продать одно жилье и купить другое в ипотеку);
- приобретение квартиры в новостройке, если нет достоверной информации о добросовестности застройщика.
Во всех остальных случаях на этапах оформления ипотеки покупатель может воспользоваться только консультацией сотрудника банка.
Возможность одобрения ипотеки возрастет, если заемщик имеет в собственности какие-либо активы или ценности при условии, что они уже не находится в залоге.
В качестве активов могут рассматриваться:
- автомобиль;
- квартира или доля в ней;
- нежилая недвижимость (гараж, дача, кладовка, машиноместо);
- депозит в банке.
Отдельный счет на более-менее приличную сумму (например, 300-400 тыс. рублей) точно не будет лишним. При оформлении ипотеки в любом случае нужно иметь «подушку безопасности», которой бы хватило на погашение хотя бы шести ежемесячных платежей.
Проценты по вкладам рассматриваются как дополнительное преимущество. Отложенная на счете сумма должна быть достаточно большой, чтобы привлечь внимание банка и в то же время не сильно влиять на переплату. В противном случае лучше добавить эти деньги к первоначальному взносу.
Для оформления ипотечного кредита в банк предоставляются несколько пакетов документов:
- документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
- документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
- документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).
- убедитесь, что подходите по возрасту
(если вам еще нет 21 года, по возможности повремените с заявкой; самый удачный возраст для ипотеки от 26 до 30 лет; если вам больше 55 лет, шансы получить одобрение резко снижаются); - приведите в порядок кредитную историю
(запросите свою кредитную историю; убедитесь в отсутствии серьезных просрочек и ошибок; при необходимости улучшите кредитную историю, взяв и погасив займ; расплатитесь по всем действующим кредитам, долгам и штрафам; не берите микрокредиты в МФО); - накопите достаточный первоначальный взнос
(чем больше вы накопите тем лучше; если не хватает денег, займите у родственников или друзей или попробуйте подать заявку на программу без первого взноса); - убедитесь, что ваша работа соответствует требованиям банка
(учитывайте характер вашей работы, подавая ипотечную заявку опасным профессиям, пострадавшим от коронавируса отраслям и предпринимателям отказывают чаще; подтвердите общий стаж от года и стаж на последнем месте работы не менее трех-шести месяцев; убедитесь, что работодатель исправно платит налоги и не находится на грани банкротства); - оцените и подтвердите свои официальные доходы
(документально подтвердите свои доходы; сопоставьте свой совокупный доход с платежом по ипотеке и убедитесь, что на кредит уходит не более 50% заработка); - укажите все свои дополнительные активы
(расскажите банку про всю свою собственность и накопления, заведите отдельный вклад в банке на 300-400 тыс. рублей для «подушки безопасности»); - возьмите созаемщика или поручителя
(созаемщик будет вместе с вами выплачивать ипотеку; поручитель сможет выплатить долг, если вы окажетесь не в состоянии). - подавайте заявки сразу в несколько банков
(оформите заявки в два-три банка за месяц, не больше; не подавайте заявки «просто так», если не собираетесь брать кредит); - будьте внимательны при подаче заявок
(проверьте заявку и документы на неточности, ошибки и опечатки; пишите в заявке только правду и ничего не скрывайте).
После одобрения заявки на ипотеку банки дают время раздумья и поиск подходящего объекта покупки. Банк должен утвердить тот объект, который вы хотите приобрести, поэтому выдвигает список требований. Например, банк не одобрит покупку жилья в доме, которому предстоит снос. Или с незаконной перепланировкой. Банки легко одобряют покупку квартиры в новостройке. Если же квартиру приобретают на вторичном рынке, то нынешний владелец должен быть согласен на продажу квартиры через ипотеку.
Когда вы задали все интересующие вас вопросы, сотрудник бака начинает задавать свои. Оформление ипотеки основные вопросы:
- устраивают ли вас условия;
- оформляем ли кредит;
- какой вид страхования вас интересует;
- какие срок и платеж были бы более удобными для выплаты.
Этот этап завершающий и сложных вопросов уже не должно быть. Но это не значит, что стоит расслабляться. Внимательно читайте условия, задавайте уточняющие вопросы. Вы должны быть уверены, что знаете все тонкости от и до именно по вашему кредитному договору. Отвечайте на вопросы сотрудника спокойно и уверенно. В первую очередь ориентируйтесь на ваш будущий комфорт при оплате кредита. Не соглашайтесь на услуги, которые вам не нужны. Если ранее пользовались полезными услугами, уточните есть ли в этом банке что-то подобное.
Ипотека для действующих клиентов банков
Снижение процентной ставки доступно действующим клиентам кредитных организаций. Если потенциальный заемщик является участником зарплатного проекта в банке, то здесь он может получить кредит на ипотеку без подтверждения платежеспособности и по выгодной процентной ставке.
Высокий процент по ипотеке банками назначается в том случае, если они несут риски в процессе сотрудничества с клиентом. Чем выше риски — тем хуже условия по кредиту. Зарплатные клиенты, получающие заработную плату на карту кредитной организации, не подтверждают доходы, так как банк в состоянии их отследить.
В процессе принятия решения кредитор понимает, что заявку подает платежеспособный заемщик, который является служащим надежной компании. Стимулировать таких клиентов чаще обращаться за продуктами и предложениями банка получается за счет улучшения условий. Зарплатный клиент всегда рассматривается в приоритете по сравнению с остальными категориями заемщиков.
Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит
После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев.
По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.