Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Введен мораторий об «отмене неустойки» до 31 декабря 2022 года включительно.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Постановление правительства РФ 479
Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.
При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).
Что будет вместо ДДУ?
Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».
Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.
Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ
-
Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.
-
Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.
-
Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.
-
После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20% материала.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Как правильно рассчитать период просрочки
Считать необходимо, начиная с даты сдачи объекта, которая указана в договоре. Следующий день – это уже первый день, когда дом является не сданным дольщикам. Но при этом дата сдачи дома в эксплуатацию может быть другой. Ориентироваться нужно на дату передачи дольщикам.
Эскроу-счета – что это?
С 1 июля 2021 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.
Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.
Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2021 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!
В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?
Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.
Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.
Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.
С 01.07.2018 по 30.06.2019, в переходный период, осуществляются сделки по продаже недвижимости как по договору долевого участия, так и с применением новой системы счетов эскроу.
ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.
Итак, юридически договор ДУ является:
- двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
- возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
- консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).
Что изменится с 1 июля 2019 года
Все новеллы законодательства, вступившие в силу с июня 2018 года, сохранят действия и в 2019 году. Однако второй блок поправок устанавливает еще более строгие правила долевого строительства:
- для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в банке, застраховать свою ответственность;
- строительство одной компанией сразу нескольких объектов допускается только при комплексной застройке территории (например, при возведении целого квартала);
- одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства);
- средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
- одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.
Ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик, заблаговременно продавший всю площадь МКД, мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность, инвестировать в другие объекты. Однако большинство застройщиков, заранее получая оплату на недостроенное жилье, полностью утрачивало интерес к завершению строительства, либо расходовало деньги не по основному назначению.
С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:
- практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
- лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
- получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.
Преимущества и недостатки проектного финансирования
Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.
- Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны – их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.
- Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах – не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.
- Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери.
- Банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию – это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.
На какие условия обращать внимание?
Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.
Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:
- указана полная стоимость объекта;
- описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
- если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
- прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.
Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.
Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.
«Помимо вышеперечисленных способов приобретения жилья на рынке также есть варианты покупки по вексельным схемам и договорам соинвестирования. Это так называемые «серые» схемы. По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы», — считает Мария Литинецкая.
Структура вексельной покупки неготовой квартиры существует на российском рынке не первый год, единое мнение о законности такой схемы не сложилось. Сам вексель представляет собой ценную бумагу, выпустить которую имеет законное право любая компания. Сторона, выписывающая вексель, обязуется уплатить другой стороне определенную сумму денег после наступления заранее оговоренной даты.
В случае с покупкой квартиры схема работает так: застройщик выпускает вексель, в котором прописана базовая стоимость ценной бумаги, а также сумма, которую девелопер обязуется выплатить держателю облигации при достижении определенной даты. Когда наступает час «икс», застройщик выкупает вексель у его обладателя по новой, уже более высокой цене, после чего инвестор тратит полученные деньги на приобретение квартиры. Защитой от подорожания квартиры выступает отдельный договор, который с формальной точки зрения не имеет отношения к самому векселю: в этом документе прописано обязательство девелопера продать недвижимость покупателю по заранее согласованной цене, которая обычно соответствует конечной стоимости векселя.
«Статьи 1 и 3 федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» содержат прямой запрет на привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов с передачей им в последующем права собственности на жилые помещения иначе, как по договору участия в долевом строительстве. Исключение составляют только деятельность жилищно-строительных кооперативов и деятельность по выпуску жилищных сертификатов, — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. — Нужно отметить, однако, что данное ограничение установлено только в отношении жилых помещений. Ставшие в последнее время популярными апартаменты, с точки зрения правового статуса являющиеся нежилыми помещениями, могут продаваться без учета этих ограничений».
Увеличение площади по ДДУ более 5%. Платить ли застройщику
Застройщик требует доплату за увеличение площади более 5%. Обязан ли дольщик производить доплату в этом случае?
Для того, чтобы ответить на вопрос о том, должна ли производиться доплата за увеличение площади по ДДУ более 5%, опять же, в первую очередь нужно исходить из условий заключенного договора.
Как мы уже говорили, цена ДДУ может подлежит изменению при условии, что стороны закрепили такую возможность в самом договоре.
При этом также нужно учитывать положения п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие допустимый предел изменения площади помещения, который может быть указан в договоре – не более 5% от общей площади.
Если несоответствие площади превышает указанный предел, то закон относит такое несоответствие к существенному изменению проектной документации, последствием чего является возникновение у дольщика права на расторжение договора по основанию вышеуказанной нормы.
Таким образом, если фактическая площадь передаваемой квартиры увеличилась более чем на 5% от планируемой площади, при этом застройщик настаивает на доплате за весь излишний метраж, то дольщик вправе сделать выбор – либо доплачивать в полном объеме, либо требовать расторжения договора. При несогласии с существенным изменением проектных характеристик жилого помещения (отклонение от заданной площади свыше 5 %) дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ по основанию п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Заметим, что расторжение ДДУ при полной готовности квартиры – не самый разумный вариант, ведь необходимо учитывать и оценивать различные аспекты, связанные с этим. К примеру, в условиях неплатежеспособности застройщика расторжение ДДУ — не самое лучшее развитие событий. Но безусловно, в первую очередь следует исходить из своих финансовых возможностей. Если объективно нет возможности доплачивать за превышение метража сверх установленного законом предела, то дольщик может воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ.
Расторжение договора по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ подразумевает прекращение правоотношений сторон по ДДУ в связи с виновным поведением застройщика, а потому влечет для застройщика обязанность по уплате дольщику установленных законом процентов, рассчитанных от цены ДДУ.
Возможно, что во избежание судебных разбирательств и сохранения договорных отношений стороны достигнут соглашения по этому вопросу. К примеру, дольщик может предложить застройщику доплату лишь в пределах 5% увеличения площади, и при этом условии не расторгать договор. Если застройщик согласится на это, стороны смогут закрепить такую договоренность отдельным соглашением о соответствующем увеличении цены договора.
При уменьшении площади более чем 5% от общей однозначно следует требовать соразмерного уменьшения цены договора. Застройщик не вправе уклониться от частичного возврата денежных средств при любом уменьшении метража квартиры, за исключением случаев, когда договор в принципе не допускает изменения цены при отклонении от проектной площади объекта, либо ограничивает условия такого изменения. Поэтому при заключении ДДУ следует внимательно ознакомиться с этим пунктом и убедиться, что данное условие вам подходит.
Право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением итоговой площади готового жилья (свыше 5%) принадлежит только участнику строительства, застройщик не наделен правом на расторжение договора по такому основанию.
Долевое строительство жилья отменят с 2023 года
Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра, только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс. ДДУ, в январе — сентябре 2013 года — 392 тыс. ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства? Отмена долевого строительства не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по «вексельным схемам» и т.п. сомнительным конструкциям. К возможным негативным последствиям отмены долевого строительства относятся: удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков. Единственный очевидный выгодоприобретатель от предлагаемых изменений — крупные банки, которые от новых правил смогут получить дополнительную ликвидность.
Закон защищает от недобросовестных страховщиков
На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.
Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией. Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям. Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?
По оценкам «Российской газеты», это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%. В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%. В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.
Чем обернется запрет долевого строительства?
Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия – как позитивные, так и негативные – ощутят и девелоперы, и покупатели.
Безопасность покупателей. Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?
Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.
Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет, yо на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги – и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.
Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.