Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Как получить предварительное разрешение органов опеки?
Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.
Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:
-
Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;
-
Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.
Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?
Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:
- Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
- Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
- Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
- площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.
Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.
Если у продавца всего одна квартира и прописать несовершеннолетнего просто некуда – он может предложить покупателю сначала произвести сделку купли-продажи квартиры, а затем – выписать ребенка из квартиры. С одной стороны, предложение не лишено логики – получив деньги, семья сможет приобрести новое жилье. С другой, нельзя отбрасывать возможность мошенничества в дальнейшем.
Выписка несовершеннолетнего, если согласиться на отсроченное снятие с регистрационного ребенка, будет возможна в добровольном порядке с согласия родителей. Если же родители не сдержат слово, то новому владельцу квадратных метров придется обращаться в суд – а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.
Важно! Если же сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта о выписке несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.
Отдельной строкой в обязанностях продавца стоит прописать снятие ребенка с регистрации в указанные сроки. Вписывать советуем не «после покупки квартиры», а конкретную дату. Таким образом новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.
Как видите, наличие прописанного в квартире несовершеннолетнего ребенка действительно сопряжено с определенными рисками для покупателя. Проще всего оформить сделку, если покупателю есть, куда прописать ребенка.
В ситуациях, когда продаваемое жилье оказывается единственным – покупателю и продавцу приходится идти на компромиссы. Сделку с обязательством в будущем выписать ребенка советуем заверять нотариально и подписывать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность самого продавца не вызывают сомнений (можно ли обойтись без нотариуса при купле-продаже?).
Помните, что детей до десяти лет можно прописывать только с родителями, от 10 до 14 – с родителями или близкими родственниками, и только подростки от 14 лет имеют возможность проживать отдельно.
Когда разрешение органов опеки не выдадут?
Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:
- Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
- Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
- Один из родителей против заключения сделки.
- Ребёнок не прописан в новой квартире.
- Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
- Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
- Новое жильё в аварийном состоянии.
- В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).
Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.
Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?
Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?
Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.
- Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
- Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
- Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:
- паспорт представителя.
- свидетельство о рождении.
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:
- заявление;
- оригинал свидетельства о рождении;
- выписку из ЕГРН;
- договор купли-продажи/дарения;
- справку об отсутствии задолженности.
Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним (не владельцем)
В данном случае получение согласия органов опеки не является обязательным. Необходимость может возникнуть по требованию покупателя. В тоже время, сделка имеет определенные сложности – на момент подписания договора на жилой площади не должно числиться малолетних/несовершеннолетних лиц.
Процедура выписки ребенка:
- лицо старше 14 лет и его родитель обращаются в паспортный стол по месту проживания для подачи заявления;
- заполнение листка убытия (с обязательным указанием нового адреса);
- получение листка убытия.
Регистрация по новому месту проживания детей:
- до 10 лет – исключительно по месту проживания родителей;
- 10–14 лет – с родителями или у ближайших родственников;
- 14–18 лет – два первых варианта, любой другой адрес.
После завершения процесса прописки ребенка его родители обязаны уведомить ООП о предоставлении несовершеннолетнему равноценного отторженному имущества.
Разрешение из органов опеки
Органы должны убедиться, что всё проходит по закону и права ребёнка не ущемляются. Для этого они создают оценочную комиссию, которая и проводит экспертизу.
Разрешения органов опеки на ДКП содержит:
- разрешение органов опеки реализовать квартиру на тех условиях, которые указаны в договоре;
- перечень требований к родителям и установленный срок их выполнения;
- если ребенку не дают новое жилье, то описывают условия создания спец.счета на неполнолетнего который будут перечислены деньги от сделки;
- обязанности родителей про оповещение органов опеки о выделении собственности детям и закрытии сделки ДКП.
Что закреплено в законодательстве
Продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети, возможно, однако понадобится соблюсти некоторые условия. Законодательство РФ предусматривает возможность защитить малолетних граждан от незаконных действий заинтересованных лиц.
Продажа квартиры – процедура затратная и хлопотная. Если в ней зарегистрированы лица, не достигшие возраста 18 лет, реализовать недвижимость становится сложнее. Законодательство Российской Федерации направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей. Ведь иногда опекуны и даже родители действуют исключительно в своих интересах, нарушая права малышей.
Продать квартиру, в которой прописаны дети, можно. Законодательство допускает проведение подобной процедуры. Однако перед ее совершением потребуется совершить немало юридических шагов.
Обратите внимание на следующие моменты:
- ребенок, являющийся собственником жилья, самостоятельно распоряжается имуществом,
- ребенок, зарегистрированный в квартире, имеет право пользоваться недвижимостью по своему усмотрению,
- до достижения ребенком 14 лет он считается недееспособным, поэтому его интересы представляют родители, опекуны.
Именно от вида обладания квартирой зависят дальнейшие действия лица, желающего продать недвижимость. Ведь несовершеннолетний может быть просто прописан на жилой площади, а может быть ее полным собственником или ее части.
Главным нормативно-правовым актом, регулирующим действия по продаже квартиры, где зарегистрированы дети, является Конституция Российской Федерации.
Продажа квартиры, если ребенок не собственник
При реализации квартиры, в которой прописан ребенок, но собственником не является, получать разрешение от органов опеки и попечительства нет необходимости, так как имущественные права несовершеннолетнего не затрагиваются. Однако каждый ребенок должен где-то жить, поэтому без удостоверения сотрудника ФМС о намерении прописать малыша в другом доме, снять с регистрационного учета его не получится.
Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации:
- прописать ребенка у родственников. В этом случае несовершеннолетний должен достигнуть возраста 14 лет,
- зарегистрировать ребенка вместе с одним из родителей в любой квартире. Подобный вариант подходит для прописки детей, не достигших возраста 14 лет.
При перерегистрации ребенка жилплощадь не уступает ни по каким параметрам предыдущему. Иначе сотрудник ФМС откажется выписывать малыша.
Запомните! Для снятия с регистрации ребенка потребуется предоставить пакет документов:
- паспорта родителей,
- свидетельство о рождении ребенка или его паспорт,
- техпаспорт на новую недвижимость,
- заявление на снятие с регистрационного учета,
- листок убытия.
Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.
Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:
- Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
- Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
- Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.
Последующая прописка ребёнка на новом месте
После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.
Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.
Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:
- паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
- паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
- письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
- выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.
В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия — 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).
При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:
- Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
- Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
- Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.
Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний
Реализация жилья, где прописаны несовершеннолетние лица, предполагает возникновение таких вариаций:
- Жилплощадь прошла процесс приватизации, и в списке ее владельцев значатся дети;
- В квартире, прошедшей приватизацию, живут дети, которые не были внесены в документы по приватизации как владельцы, однако, в приватизационный период у них были те же права на жилплощадь, что и у всех других жильцов;
- Былa осуществлена передача недвижимости несовершеннолетнему по договору дарения, или же он относится к ее владельцам согласно договору купли-продажи или мены;
- У несовершеннолетнего лица имеется регистрация в жилье, однако, оно не относится к владельцам жилья или его части.
Учитывая различия между указанными случаями, согласно законодательству, ребенок сохраняет за собой право на жилую недвижимость, однако, вместе с этим нужно соблюсти все законодательные требования, и быть ознакомленным с особенностями при оформлении сделок с недвижимым имуществом, которым владеют или в котором прописаны дети.
Статусы ребенка в квартире
Действующий собственник доложен предупредить потенциального покупателя о зарегистрированном юном гражданине. Этот факт в будущем будет накладывать ограничения по продаже или аренде жилья. Нужно знать все риски и неудобства.
Особенности заключаются в следующем:
- Ребенок возрастом до 14 лет обязан проживать только с родителями – п.2 ст.20 Гражданского кодекса (ГК) РФ. С ним будут зарегистрированы мама или папа.
- Владелец недвижимости не сможет самовольно выписать детей, не имея на то законных оснований – смена жительства, выезд из страны.
- Большая часть вопросов по недвижимости согласовывается с государственными органами опеки. Это обязательно, если ребенок собственник или дольщик квартиры.
Несовершеннолетний ребенок собственник или дольщик
Дети могут владеть частью недвижимости или всей квартирой. Частые причины – использование материнского капитала при покупке, переход жилья в собственность по завещанию или дарственной. Это означает, что любые сделки должны осуществляться только при согласии органов опеки и попечительства (ООП).
Стадии оформления:
- Подготовительная. Покупатель извещается о нюансах сделки, согласовываются детали, составляется предварительный договор.
- Сбор документов для ООП, получение официального разрешения.
- Оформление сделки, переход прав собственности.
Можно ли продать жилье, если несовершеннолетний не является собственником?
Если ребенок прописан в квартире без права собственности, либо выступает в роли наследника, то продать такое жилье возможно при соблюдении ряда условий:
Перед продажей несовершеннолетний должен быть выписан из квартиры, с обязательным предоставлением адреса, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. По указанному адресу должны быть прописаны и родители, опекуны или законные представители ребенка.
Условия проживания несовершеннолетнего должны быть не хуже, чем раньше. Это должно подкрепляться соответствующими доказательствами.
Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.
Так как ребенок, в данном случае, является лишь пользователем жилья, а не его собственником, то в сделке он не выступает как сторона купли-продажи. Но в договоре отдельным пунктом должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи, в том числе и ребенка.
Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?
Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры.
Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки.
Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.
Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены.
Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку.
Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.