Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав: особенности сделок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя должник не является собственно стороной договора цессии, но в правоотношениях при передаче права требования он участвует, в связи с чем он обязательно должен быть поставлен в известность о замене кредитора. Основным риском для должника будет выполнение обязательства прежнему кредитору, в то время как последний уже передал свое право требования другому лицу.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Уступка прав требований должна быть законна
Заключение договоров уступки права требования (договоров цессии) является одним из самых распространенных механизмов коммерческого взаимодействия между субъектами предпринимательства. Цессию стороны используют зачастую не только как сделку по уступке права требования за деньги, но и как механизм осуществления взаиморасчетов и взаимозачетов между собой.
Законодательному регулированию уступки права требования посвящена глава 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) «Перемена лиц в обязательстве». Кроме того, к ознакомлению рекомендуется Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», посвященное сформированному судебной практикой пониманию основных аспектов уступки прав.
Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону. Важно исследовать специальное законодательство той сферы правоотношений, которая затрагивает уступку прав.
Не допускается, например, уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной: такая сделка ничтожна (ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При заключении договора путем проведения торгов уступка прав также обладает особенностями: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (ст. 448 ГК РФ). Также не допускается, в частности, уступка преимущественных прав покупки доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Кроме того, ГК РФ общим положением о переходе прав к другому лицу запрещает переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.
Также закон не разрешает осуществлять уступку права требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, без согласия последнего.
Вместе с тем отдельно стоит сказать о запрете или ограничении уступки права (требования), которые стороны нередко прописывают в заключаемом ими договоре (купли-продажи, займа, комиссии и проч.), стараясь защитить свои права и не допустить перехода права требования к третьим лицам и изменения личности своих кредиторов.
Законодатель указывает, что соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения основного договора. То есть даже если договор, на основании которого возникло переуступаемое требование по денежному обязательству, запрещает уступать права требования по нему, уступка все равно будет законной.
Что касается уступки права на получение неденежного исполнения, отметим, что она может быть запрещена или ограничена соглашением между сторонами основного договора. Если такой запрет был согласован сторонами (цедентом и должником), а затем право было уступлено по договору цессии, такой договор может быть признан недействительным по иску должника только в случае, если цессионарий знал или должен был знать о наличии указанного запрета на уступку.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Иное назначение цессии
Наиболее распространенным видом цессий является продажа безнадежных долгов коллекторским бюро или холдинговым агентствам, в составе которых действуют организации, занимающиеся сбором задолженностей. Коллекторские бюро, как правило, принимают сложные долги по минимальной цене. Разница между взысканным долгом и ценой покупки долга составляет их прибыль.
Иным назначением цессии может быть продажа права требования юридическому лицу, имеющему собственное право требования.
В этом случае заключается трехсторонний договор, а в основе цессии здесь лежит примерно следующая схема – предприятие «А» должно предприятию «Б» 10 000 000 рублей по договору поставки. В свою очередь предприятие «Б» имеет долг в сумме 10 000 000 рублей перед предприятием «В». «В» заключает соглашение с «А» об уступке права требования. Таким образом «А» и «Б» станут должны друг другу по 10 000 000 рублей и смогут произвести взаимозачет.
Еще одной особенностью договора цессии является возможность купить-продать будущее право требования.
Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод: если человек подает заявление в суд на застройщика по причине пропуска сроков, то дело решается в пользу истца, поскольку в договоре цессии прописываются сроки передачи дома в эксплуатацию. Ведь физическое лицо со своей стороны выполняет обязанности, уплатило стоимость права требования.
Можно привести пример из судебной практики, произошедший в 2017 году. Гражданка Е. заключила договор цессии с застройщиком в 2015. Строительная компания должна была закончить строительство и сдать дом в эксплуатацию в 2016 году, но обязанности не выполнила, и дом поступил в эксплуатацию в 2017 году.
Гражданка просила взыскать с застройщика денежные средства за невыполнение обязательств, моральный ущерб. Иск судом удовлетворен частично. Моральный ущерб женщине не возместили.
Резидент уступает свое право требования или переводит свой долг по договору, заключенному с нерезидентом, третьему лицу — резиденту Рис. 1 Полная уступка прав требования или перевод долга
В случае передачи резидентом (далее — первый резидент) своих прав по контракту, который принят на учет банком УК, или в случае перевода долга третьему лицу — резиденту (далее — второй резидент) первый резидент снимает контракт с учета, так как меняется сторона по договору. При этом первый резидент автоматически считается полностью выполнившим свои обязательства перед кредитором, то есть нерезидентом.
В том числе в случае перехода прав к третьему лицу — резиденту на основании закона или судебного акта.
Порядок действий в данном случае следующий:
- Первый резидент предоставляет договор перевода долга или уступки прав требования в банк УК вместе с заявлением на снятие с учета контракта по п. 6.1.3 Инструкции N 181-И . При этом в заявлении в обязательном порядке должна присутствовать информация о резиденте, которому уступаются требования (на которого переводится долг) по контракту для заполнения банком УК п. 8 раздела I ведомости банковского контроля.
Инструкция Банка России от 16.08.2017 N 181-И «О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций, о единых формах учета и отчетности по валютным операциям, порядке и сроках их представления».
- Банк УК не позднее 2 рабочих дней после даты предоставления документов на снятие с учета контракта снимает контракт вне зависимости от размера сальдо в ведомости банковского контроля. Не позднее следующего рабочего дня после снятия с учета контракта банк УК выдает первому резиденту раздел I ведомости банковского контроля. Данная информация может быть направлена резиденту как в электронном виде, так и на бумажном носителе — порядок направления согласовывается между банком УК и резидентом.
- Первый резидент после получения данного документа обязан передать его второму резиденту вместе с копией контракта либо с выпиской из него, содержащей сведения, необходимые для постановки на учет контракта, который ранее был на учете у первого резидента.
- Второй резидент, получив все необходимые документы от первого резидента вместе с договором уступки прав требования или перевода долга, в течение 30 рабочих дней после даты снятия контракта с учета первым резидентом представляет их в новый банк УК для постановки на учет. Данный срок может быть сокращен до срока подачи информации об идентификации зачисления или СПД — в случае, когда момент исполнения обязательства по контракту наступает в период между датой снятия контракта с учета первым резидентом и датой постановки его на учет вторым резидентом.
Жесткий срок, в который первый резидент обязан передать документы второму резиденту, Инструкцией N 181-И не установлен. При этом срок передачи документов для первого резидента установлен как срок, не превышающий сроков постановки на учет контракта вторым резидентом. Данное обстоятельство может негативно сказаться на исполнении вторым резидентом обязанности по постановке на учет контракта в новом банке УК.
- Новый банк УК не позднее следующего рабочего дня после представления всех необходимых документов вторым резидентом запрашивает в Банке России ведомость банковского контроля, соответствующую уникальному номеру. Важно, что срок для исполнения запроса банка УК для Банка России Инструкцией N 181-И не установлен.
- При получении ведомости банковского контроля от Банка России новый банк УК не позднее 2 рабочих дней принимает ведомость банковского контроля, затем формирует новую ведомость и заполняет раздел I ВБК с присвоением нового уникального номера и указанием даты регистрации, обязательно отражая в разделах II — IV информацию из предыдущей ведомости банковского контроля. Таким образом, новый банк УК обязан в дальнейшем вести новую ведомость банковского контроля с сохранением всей предыдущей информации по движениям, осуществленным первым резидентом. Срок для переноса информации из одной ведомости банковского контроля в другую для банка УК также составляет не более 2 рабочих дней после получения ВБК от Банка России.
- В случае получения новым банком УК информации об отсутствии ведомости банковского контроля у Банка России банк УК отказывает в регистрации контракта не позднее следующего рабочего дня после получения ответа от Банка России.
Для резидента Инструкцией N 181-И предусмотрена возможность обратиться в Банк России с запросом о розыске, составленным в произвольной форме с обязательным указанием уникального номера контракта, номера и даты (при наличии) контракта (кредитного договора) и ИНН резидента.
- Новый банк УК:
- ставит на учет контракт, заключенный между первым резидентом и нерезидентом (т.е. в графе 3 «Общие сведения о контракте» должны быть указаны номер и другая необходимая информация по договору, заключенному между первым резидентом и нерезидентом, а не договору перевода долга или уступки прав требования), либо
- отказывает в постановке контракта на учет не позднее 2 рабочих дней после получения документов (в случае проведения расчетов через счета в банках-нерезидентах — не позднее 10 рабочих дней).
Передача права требования долга происходит в следующем порядке:
- Стороны обговаривают условия передачи долга и размер комиссии.
- Заключается соглашение о переуступке.
- Должнику направляется уведомление о передаче долга.
В договоре указываются следующие сведения:
- предмет договора;
- представление сторон;
- размер долга и комиссии;
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- список прилагаемых документов;
- банковские реквизиты;
- дата и подписи сторон.
Предметом договора является переуступка прав истребования долга за плату или на безвозмездной основе, при необходимости – с согласия обязанного лица. В разделе описания сторон указываются ФИО, паспортные данные и адрес регистрации для цедента, цессионария и должника.
Между юридическими лицами
К сожалению, подобные отношения между организациями не редкость. Часто договор оформляют в счет погашения задолженности. По факту это равносильно банкротству или критичного финансового положения организации. Два юридических лица оформляют отдельный договор, где долг одной компании уступается другой.
Следует учитывать, что все отчисления и денежные переводы должны быть официально оформлены через бухгалтерию. К тому же отдельно оплачивается НДС. В отдельных случаях, учитывая описанные обстоятельства, перекупать долг совершенно не целесообразно.
В соглашении прописываются реквизиты сторон, основания для передачи прав и любые нюансы. В большинстве своем — это двусторонние возмездные отношения. Мошеннические действия преследуются по закону РФ.
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Налогообложение при аренде
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.
В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.
В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.
Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).
Как заполнить счет-фактуру
Оформление документа зависит от того, какая сторона сделки это производит.
Цедент выставляет цессионарию счет-фактуру при любом финансовом результате от продажи задолженности. Если задолженность продана с убытком или «по себестоимости», т.е. за сумму, равную номиналу, то облагаемая база (графа 5) и сумма налога (графа 8) будут равны 0.
Если же цедент получил прибыль, то в графе 5 нужно отразить ее сумму, которая и будет являться налоговой базой. НДС в графе 8 будет определен расчетным путем по ставке 20/120, которую следует указать в графе 7.
Исключение здесь делается только для ситуации, когда продается задолженность по кредиту или денежному займу. В этом случае счет-фактура не нужен вообще, т.к. для операций, освобожденных от НДС, его оформление не требуется (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.
Определение суммы НДС в графе 8 производится расчетным путем, аналогично цеденту.
Передача долга с не наступившим сроком выплаты может происходить по разным причинам. Обычно такое соглашение составляется при взаимной выгоде для сторон. Но они должны учитывать и те риски, которые связаны с сделкой.
Имеются основания, при которых договор может посчитаться незаконным и недействительным. Что это за основания?
- К договору не приложены документы, которые подтверждают возможность передачи прав на долг.
- В соглашении находятся личностные обязательства.
- Договор может быть не оформлен по требованиям норм закона.
- В первоначальном договоре может отсутствовать пункт, которые разрешает переуступку долга третьему лицу.
- Признается недействительным возмездный договор, если цессионарий не может оплатить его.
Общие положения по переуступке прав
Наиболее часто случаи переуступки встречаются в кредитных отношениях или купле-продаже недвижимости:
- Заемщики, имеющие просроченный долг, сталкиваются с переуступкой, когда получают уведомление о переходе прав взыскивать долг к коллекторскому агентству.
- Участие в долевом строительстве не позволяет продать еще не построенное жилье, однако позволяет переоформить права по договору о долевом участии на нового владельца.
Вопросы, связанные с правами и обязанностями сторон договора о переуступке прав, а также порядок взаимодействия при передаче долга новому владельцу, регламентируются положениями гражданского законодательства. В главе 24 ГК РФ подробно описана процедура перевода долга или передачи полномочий кредитора.
Общие положения о переуступке прав описаны в ст. 382-386 ГК РФ. О цессии с заменой лица, выступающего кредитором, рассказано в положениях ст. 388-390 ГК РФ.
Цессия – передача или переуступка кредитором своего права требования денег, вещей и иных ценностей другому лицу.
Когда речь идет о уступке прав на объект недвижимости, появившиеся на основании договора о долевом участии, исходят из норм ФЗ «О долевом участии», принятого 30 декабря 2004 года.
Помимо этого, цессионное соглашение, связанное с недвижимостью, подлежит обязательной регистрации, что зафиксированного в положениях ст. 164 ГК РФ.
Сделка по цессии предполагает возмездную передачу долга третьей стороне по договору, в котором участвуют:
- изначальный кредитор (цедент), намеренный уступить право на долг;
- покупатель, изъявивший желание выкупить право для последующего самостоятельно взыскания с должника (цессионарий);
- должник, имеющий непогашенные обязательства по договору.
Цессия в практике юридических лиц
Сторонами договора цессии могут быть как граждане, предприниматели, так и юридические лица. Но на практике эта сделка, как правило, характерна для коммерческих отношений и наиболее часто заключается между юридическими лицами. Рядовые граждане знакомы с цессией, прежде всего, как со способом продажи долгов. Это нередко используется банками и микрофинансовыми организациями.
Между юридическими лицами договор цессии заключается ради решения куда более широкого спектра задач – не только ради передачи (продажи) денежных долгов.
Типичные цели заключения договора цессии:
- избавление от денежного или неденежного долга, который затруднительно, слишком затратно или невозможно получить (взыскать);
- получение в результате цессии срочно необходимого финансирования;
- утрата интереса к результату исполнения обязательства и желание с помощью цессии получить другой, более значимый результат, как правило, денежного характера;
- оптимизация хозяйственной деятельности за счет снижения рисков, связанных с определенными обязательствами.
Наиболее часто договоры цессии практикуются:
- В сделках (обязательствах) с недвижимостью. Цессией оформляется передача прав требования на определенный объект. Наиболее часто это используется в сферах долевого строительства и ипотечного кредитования.
- В договорах поставки. Здесь возможны разные схемы, но зачастую цессия – трёхстороннее соглашение между всеми заинтересованными сторонами. Типичными можно назвать варианты, при которых:
- цессионарий (новый кредитор) оплачивает товар поставщику вместо покупателя, и последний становится тем самым обязанным уже перед цессионарием, а не перед поставщиком;
- поставщик передает право требования другому юридическому лицу по неоплаченному товару;
- покупатель передает право требования другому юридическому лицу по оплаченному, но не полученному товару.
- По договорам страхования, где в рамках цессии передается право требования к страховщику. Используется в страховой сфере и цедирование рисков – перестраховочная цессия или страхование страховщика.
- По договорам займа, кредитования. В этих случаях используется классическая цессия – проще говоря, продажа долгов.