Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека для «чайников»: продолжаем разбирать азы жилищного кредитования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итоговое решение о выдаче ипотеки принимают сотрудники банка, и вы не знаете заранее, какие критерии на него повлияют. Организация может отказать при наличии у вас непогашенных кредитов из-за сомнений в платежеспособности. Поэтому на данный момент оптимальный вариант — накопить на первоначальный взнос, сохраняя деньги на вкладе под проценты.
Что такое первоначальный взнос?
Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.
Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.
Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.
Есть ли предельная сумма первоначального взноса?
Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.
«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн. рублей и по
Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.
Для чего необходим первоначальный взнос
Первый взнос позволяет снизить величину кредита по отношению к стоимости недвижимости. Это необходимо для того, чтобы кредитор смог продать залог с применением дисконта в случае невыполнения клиентом долговых обязательств. В качестве примера можно привести ситуацию: заемщик купил квартиру за 4 млн рублей, но по каким-либо причинам перестал выплачивать долг. В этом случае банк вправе продать залог, но рыночная цена такого объекта будет ниже. Авансовый платеж, внесенный на этапе оформления, позволит банку реализовать жилье без убытков.
В зависимости от того, какой первоначальный взнос при покупке квартиры в ипотеку планирует вносить заемщик, банк формирует представление о платежеспособности клиента. Чем больше сумма, тем привлекательней условия кредитования. Выражается это в уменьшении общего долга и, соответственно, переплаты. Кроме того, заемщик может рассчитывать на снижение ежемесячных платежей и продолжительность кредитования.
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки
Почти все дополнительные расходы заёмщика должны быть указаны в кредитном договоре. К ним относятся:
- Сумма первоначального взноса. Обычно составляет 10–30% от одобренной банком суммы, вносится сразу после подписания договора.
- Оформление страховок. Обязательное страхование касается только залога – при ипотеке это квартира, дом или другой вариант недвижимости. Стоимость полиса определяется как процент от суммы кредита, с каждым месяцем уменьшается. Личное страхование необязательно, но с ним банки могут уменьшать процентную ставку в среднем на 0,5–1%.
- Оценка недвижимости. Её заказывают у профессиональных оценщиков и указывают стоимость жилья в договоре. Обычно банки рекомендуют аккредитованные компании, с которыми сотрудничают, но заёмщик вправе обратиться в любую.
- Оплата госпошлины. Это необходимо, чтобы купленная недвижимость перешла в собственность заёмщика. Ускоренное оформление ипотеки стоит дороже. Дополнительно придётся заплатить за снятие обременения с залога.
- Оплата услуг нотариуса. Обращаться к нему необходимо, если, например, супруги оформляют жильё в общую собственность или используется маткапитал, при котором обязательно выделение долей детям.
Иногда приходится тратиться на оплату банковской ячейки или аккредитива. Но этого можно избежать, если продавец согласен на перечисление денег на счёт или наличными.
Банк ВТБ одобряет ипотеку без первоначального взноса для семей с детьми по госпрограмме. Процентная ставка — от 5,7%. Разрешается купить недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья. Для получения ипотеки заполните заявление по форме банка, прикрепите справку с работы о доходах. Общий трудовой стаж — от шести месяцев и стаж на последнем месте работы — от трех месяцев.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до 30 лет.
-
Страхование жизни и здоровья.
-
Поручительство не требуется.
-
Сумма — до 30 млн руб.
-
Комиссия за выдачу ипотеки отсутствует.
Росбанк выдает ипотеку без взноса по специальной программе. Финансовая компания предлагает оформить кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося жилья. В итоге заемщику придется одновременно выплачивать два кредита. Банк выдает ипотеку до 70% от стоимости недвижимости, остальные 30% — кредит в этом же банке на первоначальный взнос.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до двух лет.
-
Требуются поручители.
-
Сумма — до 70% от стоимости недвижимости.
-
Комиссия за выдачу ипотеки отсутствует.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
Как формируется минимальный первоначальный взнос по ипотеке
В 2019 году банки предлагают ипотечные программы с первоначальным взносом от 10%. Возможные источники средств на первоначальный взнос:
- личные накопления;
- материнский капитал;
- средства накопительно-ипотечной системы (ипотека военнослужащим);
- государственные субсидии (ипотека бюджетникам, многодетным и молодым семьям);
- средства от продажи уже имеющегося жилья.
Деньги от господдержки и материнский капитал в качестве первой выплаты по жилищному займу принимают не все банки. Это необходимо учитывать при подаче заявки.
Основные факторы, которые влияют на нижний порог первоначального взноса:
- вид приобретаемого жилья. Самый маленький взнос требуется при покупке новостройки, дальше идут квартиры вторичного рынка. Самый высокий порог первоначального взноса установлен при кредитовании на покупку частных домов, коттеджей и таунхаусов с земельными участками;
- для ипотеки по двум документам независимо от типа приобретаемого объекта устанавливается традиционно высокий первоначальный взнос не менее 30% от стоимости жилья;
- при отсутствии официального подтверждения дохода (ипотека для фрилансеров и самозанятых) размер минимального первого взноса устанавливается не меньше 30%;
- наличие плохой кредитной истории, низкий уровень дохода и другие стоп-факторы можно преодолеть за счет повышения первоначального взноса до 40-50%. Так заемщик помогает банку снизить риски при выдаче ипотеки.
От количества денег, которые заемщик готов потратить на первоначальный взнос, зависят основные параметры займа: окончательная ставка, срок и размер ежемесячного платежа. Какой вариант выгоднее, зависит не только от финансов, но и от индивидуальных возможностей клиента.
Что такое первоначальный взнос по ипотечному кредиту
Приобретая жилье в кредит, покупатель чаще всего должен внести какую-то часть от его стоимости самостоятельно. В зависимости от условий конкретного банка размер этой части составляет примерно 10-30% от цены покупаемой квартиры или дома.
Первоначальный взнос по кредиту – это часть цены приобретаемого по ипотечной программе жилья, которую покупатель должен выплатить продавцу из своих собственных средств.
Условие о первичном взносе является важным показателем, поэтому редко какой банк отказывается от этого условия. Размер первого взноса, который готов выплатить будущий претендент на получение ипотечного кредита, не только позволяет банку оценить финансовый уровень заемщика, но и определяет ряд важных условий по кредиту.
Для расчета первоначального взноса по ипотеке нужно обладать сведениями о стоимости квартиры, а также требований банка. Иногда первый взнос зависит от типа недвижимости: на аккредитованные новостройки он ниже, на квартиры на вторичном рынке – выше.
После расчета размера первого взноса стоит также рассчитать параметры будущей ипотеки. Платеж по ипотеке не должен превышать 30% от величины месячных доходов.
Иногда заемщику удается договориться с банком об уменьшении размера первоначального взноса. Этого можно достичь за счет привлечения созаемщиков и поручителей либо внесением дополнительного залога.
Таким образом, первоначальный взнос – это сумма денежных средств за недвижимость, которые заемщики вносят из своих сбережений. Его размер составляет от 10-15%. Первый взнос выступает для банка способом защиты от рисков невозврата крупного и долгосрочного ипотечного кредита, а для заемщика наличие первого взноса повышает шансы на одобрение кредита и позволяет получить наиболее выгодные условия. Чем выше первый взнос, тем ниже процентная ставка, сумма переплаты по кредиту и страховым услугам. Крупный первый взнос дает заемщикам с испорченной кредитной историей шанс на одобрение ипотеки.
Можно ли взять ипотеку и кредит на первоначальный взнос одновременно?
На практике существует такая тенденция, как взятие потребительского кредита, за счет которого получается внести первичный взнос за ипотеку. Обычно это делается в другой кредитной организации и втайне. Это потому, что банки крайне негативно относятся к подобным шагам. Но идти на это следует только в том случае, если есть полная уверенность, что имеющегося дохода хватит на покрытие двух платежей.
Если раньше на это не обращали внимание, то теперь банки стали осторожны в плане кредитования и всячески стараются оценивать платежеспособность клиентов. Если же у соискателя нет личных сбережений, то это ставит под сомнение его финансовую дисциплину. Где гарантии, что даже не сумев накопить определенную сумму на первичный взнос, он сможет благополучно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. А может быть у клиента низкий доход или он скрывает какие-то другие серьезные обстоятельства.
Что делать, если не хватает на начальный взнос по ипотеке
Минимальный первый взнос необходимо оплатить за счет собственных средств, но иногда квартиру хочется приобрести срочно, а накопленных денег нет.
В этом случае придется решать проблему одним из следующих способов:
- Продажа имеющейся недвижимости. Найти деньги на первый взнос проще, если ипотека оформляется для увеличения жилой площади — достаточно продать имеющуюся недвижимость. Можно также выставить на продажу и другое имущество, например, автомобиль.
- Оформление дополнительного кредита. Некоторые банки сразу предлагают взять кредит на первоначальный взнос. Но нужно учитывать, что платить сразу 2 кредита будет довольно сложно.
- Обращение за помощью к родственникам. Иногда родители или близкие люди могут предоставить часть или даже весь первый взнос по ипотеке. Деньги от родственников могут быть получены безвозмездно или в долг.
- Оформление ипотеки без первоначального взноса. Такие программы доступны лишь в нескольких банках.