Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Оценка стоимости коммерческой недвижимости не проводится на глаз. Хотя так делает большинство собственников.
Чтобы правильно оценить стоимость коммерческой недвижимости, нужно учитывать множество критериев. Например:
- локация и наличие рядом транспортных развязок;
- тип недвижимости;
- этаж, на котором расположена недвижимость;
- наличие арендатора и договора на долгий срок;
- финансовое состояние арендатора;
- продолжительность владения площадью;
- состояние объекта недвижимости;
- суммарная стоимость эксплуатации здания;
- наличие или отсутствие посредников (риелторов, агентств недвижимости);
- оценка потенциального дохода и окупаемости;
- оценка рисков;
Чем продажа дома отличается от продажи квартиры
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, поговорите с соседями из похожих домов. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.
В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.
Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.
Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
Как подготовить бизнес к продаже
Для начала стоит понять, что бизнес – это товар. Поэтому к продаже его нужно подготавливать, оценивать его стоимость, находить покупателей. У многих тут возникают проблемы. Они не способны адекватно оценить стоимость своего дела, найти покупателей для них кажется невозможным, а подготовка – адская мука.
Решений у этого этапа всего 3:
- Обратиться к юристу;
- Обратиться к брокеру;
- Попытаться сделать все самому.
Первые два способа гарантируют нормальную оценку, поиск клиентов и минимальные усилия с вашей стороны. Если же вы решили делать все сами, то начинаем этап подготовки. Тут важно сделать ремарку: так как бизнесы бывают разных видов, то конкретного способа продажи нет, есть базовая схема, теоретически работающая сразу на все.
ИП означает, что вы сможете самостоятельно продать и получить все деньги, за вычетом налога, в свое пользование. Итак, вот что нужно сделать в качестве подготовки к продаже:
- Настроиться на продажу;
Если вы развивали свой бизнес с нуля, то продать свое дело вам будет крайне сложно. Тут уж либо разорвать все связи, либо пытаться развиваться своими силами дальше.
- Разобраться с бизнес-процессами;
Статус ИП продать нельзя. Поэтому потенциальному покупателю нужно предоставить доказательства, что ваш бизнес полностью закрыт и готов к продаже. То есть нужно будет договориться с арендодателем (если он есть) о смене владельца, разобраться с заказами клиентов (если они есть) и так далее.
- Провести инвентаризацию;
Это один из важнейших этапов, так как от его выполнения зависит расчет итоговой стоимости бизнеса. Нужно будет провести инвентаризацию всего. Есть лопатка за 100 рублей – можно продать дороже на 100 рублей.
- Подготовить финансовую отчетность
Если у вас нет толкового бухгалтера по каким-либо причинам, можно создать таблицу в Excel с разбивками по статьям доходов, расходов и прибыли. Крайне внимательно заполняйте отчетность и учитывайте все.
В отличие от ИП, ООО владеете не вы один. Поэтому придется уже договариваться со своими коллегами о продаже. Но, вы всегда можете продать только свою часть.
Для продажи ООО нужно:
- Получить согласие всех учредителей на продажу;
Как было написано выше, бизнес – не ваша собственность. Поэтому нужно получить письменное согласие от всех владельцев.
- Подготовить документы по ООО;
Список документов – устав Общества, протоколы и решения собраний, все договоры, по которым у компании есть обязательства.
- Подготовить финансовую отчетность;
Шаг идентичен варианту с ИП.
- Подготовить описание.
Это пункт – маркетинговая подготовка. Нужно сделать фотографии или презентацию, представляющие ваш бизнес. Описать его по четким критериям: обороты, расходы-доходы, прибыль, срок окупаемости. А также составить уникальное торговое предложение, в которое можно включить: плюсы, чем вы отличаетесь от конкурентов, почему вы уверены, что все будет работать без вас. Также укажите почему вы решили продать его.
Какую цену установить на бизнес
Перед установкой цены товар нужно оценить. Конечно, за сколько продать бизнес решаете вы, но вам в помощь существует несколько способов оценки: доходный, расходный и сравнительный.
Доходный – оценка исходя из окупаемости: за сколько дней, недель, месяцев или лет бизнес выйдет в плюс. Например, дело приносит 100000 чистой прибыли в месяц. Тогда цена продажи – 1-1,5 миллиона рублей.
Расходный –оценка исходя из стоимости создания. То есть, в учет идет все оборудование, помещение, время, за которое бизнес дошел до нынешнего уровня. Оценка таким способом возможна только при проведении инвентаризации и ведения финансовой отчетности.
Сравнительный – самый простой способ оценки, при котором бизнес просто сравнивают с аналогичными. То есть, если завод по производству кирпичей в примерно таком же месте, с такой же прибылью и так далее, стоит 5 миллионов, то и ваш стоит 5 миллионов.
Критерии, влияющие на стоимость:
- подтверждение дохода;
- налаженные процессы;
- описание процессов;
- возраст.
Как продать быстрее коммерческую недвижимость
Следует отметить, что в плане продажи, коммерческая недвижимость практически не отличается от жилой:
- Первым этапом является формирование стоимости. Цифра на ценнике берется не произвольно, она устанавливается по итогам маркетингового исследования. Данная процедура подразумевает изучение рынка, а именно цен аналогичных объектов. К этому процессу нужно подойти очень ответственно, так как неправильное формирование цены приведет либо к тому, что ваша недвижимость не будет представлять интерес для покупателя (при переоценке), либо к потере потенциальной выручки (при недооценке);
- Покупка и продажа коммерческой недвижимости имеет дополнительный аспект. Он заключается в том, что обе стороны договора отдельно оценивают способность данной недвижимости приносить доход. А потому перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно иметь представление относительно возможных видов использования данного объекта, оценить объем возможного дохода и риски при продаже. Все эти сведения можно будет использовать в качестве инструмента при дальнейшей продаже;
- Также важно произвести правильную оценку преимуществ и недостатков продаваемого объекта. Ее следует производить на основе расположения объекта, наличия/отсутствия парковочных мест и других аспектов, имеющих существенное влияние на бизнес. В договоре купли-продажи нужно максимально детально описать все условия продажи объекта, в дальнейшем это будет полезно, в случае возникновения проблем.
О коммерческой недвижимости
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Услуги > Коммерческая недвижимость
Приобретать, управлять, умножать.
Аcquire, operate, increase.
Чтобы коммерческая недвижимость не препятствовала развитию деятельности Вашей компании, необходимо тщательно продумать вопрос целесообразности ее приобретения. Для одних компаний оптимальным будет решение снять офис, здание или сооружение, тогда как другие заинтересованы в покупке и считают такой шаг экономически оправданным.
В любом случае, будет нелишним воспользоваться услугами профессионалов, которые не только предложат Вам ознакомиться с базой продаваемых или сдаваемых в аренду в Санкт-Петербурге любых помещений коммерческого назначения, но и помогут определиться с выбором между оперативной арендой, лизингом объекта или приобретением его в собственность.
Как оформить продажу коммерческую недвижимость быстро и выгодно, оценить стоимость — «Майндс Кэпитал»
23.07.2018
позвоните по телефону:
120-22-22
закажите бесплатную консультацию:
О том, как быстро продать коммерческую недвижимость, задумываются не только предприниматели, решившие расширить бизнес и сменить устаревшие офисы, склады или торговые площади, но и инвесторы, достаточно заработавшие на своих активах и нуждающиеся в денежных средствах для нового вложения.
Некоторые владельцы таких объектов до сих пор терпят последствия экономического кризиса: в таком случае держать на руках неиспользуемый актив просто нецелесообразно. Но продажа коммерческих зданий и помещений занимает обособленное место в сфере работы с недвижимостью.
Этот процесс имеет очень много нюансов и тонкостей, столкнувшись с которыми, не каждый понимает, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно.
Как подготовить коммерческую недвижимость к продаже
Продажа коммерческой недвижимости требует тщательной подготовки, ведь от этого зависит успех сделки. Подготовка качественного предложения – один из самых важных этапов.
Перед продажей всегда необходимо привести в порядок объект, это касается не только вида здания, но и всех документов. Хороший вид объекта привлечет потенциальных покупателей. Многие покупатели приходят из “интернета”, поэтому фото должны быть максимально хорошего качества.
Чистое и отремонтированное помещение стоит дороже. Стоит отметить, что если вы продаете офис, то охотнее его купят с ремонтом. А вот на капитально переделанный склад нужно будет дольше искать клиента. У такой недвижимости больше шансов с умеренным ремонтом.
Важен и порядок в документах. Как правило, коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Но если объект будет подготовлен к продаже и будет юридически чистым, то есть все шансы продать его быстро и выгодно.
Что такое коммерческая недвижимость и как ее использовать
По своей сути недвижимость коммерческого типа представляет различные объекты предпринимательского назначения. Они могут использоваться для организации и развития бизнеса. Сюда входят различные объекты в виде магазинов, цехов, помещений под склады и пр. Все помещения, которые работают в рамках определенного бизнеса являются коммерческими. Объекты офисного значения также относятся к данной категории недвижимости.
Однозначно такая недвижимость своему владельцу приносит определенный доход. Он может формироваться в рамках использования объекта по прямому назначению. То есть, собственник применяет объект для организации собственного бизнеса. При этом серьезно сокращаются финансовые расходы, так как помещение свое, за него не нужно платить постоянную аренду.
Можно использовать помещение для формирования пассивного дохода. Это доход от аренды. Если объект ликвидный, он будет пользоваться существенным спросом и ежемесячно будет приносить прибыль. Сдавать помещение можно самостоятельно, а можно составить договор сотрудничества с риэлтерским агентством, где вам быстро подберут арендаторов под ваши индивидуальные требования. Также очень актуальным вариантом сегодня стало управление доверительного формата. Оно позволяет получить перспективы передачи прав управления имуществом специалистам, которые систематически будут осуществлять предоставление отчетов, а также перечислять средства прибыли.
Можно осуществить реализацию объекта через определенное время. Очень часто инвесторы производят приобретение, после чего, инвестируют дополнительные средства в его модернизацию, проведение перепланировки, ремонта, обустройства, и продают уже готовый и ликвидный объект по более высокой цене. Естественно, такие действия требуют грамотного распределения средств и составления стратегического плана развития.
При этом нужно сразу же сказать о том, что сам процесс реализации недвижимости имеет массу особенностей и сложностей. Многие инвесторы отказываются от самостоятельной продажи, отдавая предпочтение сотрудничеству с опытными агентами, которые смогут самостоятельно осуществить ряд действий, способных привлечь максимальное количество потенциальных покупателей.
Как подготовиться к сделке?
Основной составляющей такой подготовки является чистота объекта. Найти человека, который не перепроверит все с помощью специалистов – задача практически невыполнимая (что часто бывает с жилыми помещениями).
Поэтому нужно выполнить несколько шагов, которые избавят от потенциальных проблем при продаже:
- Если объект находится в собственности продолжительное время (более 5 лет), то необходимо проверить и исправить кадастровую документацию. Даже самая небольшая перепланировка, хозяйственная пристройка приведет к несоответствию, что обязательно отпугнет солидного клиента.
- Подготовить пакет бумаг, подтверждающих законность использования земельного участка под объектом недвижимости. Если земля была когда-то передана в пожизненное пользование или выделена местным советом безвозмездно, то лучше перед сделкой оформить права собственности на нее.
- Взять выписку из Госреестра, подтверждающую, что на объект не наложено обременение. А если такое имеется, то подробное описание того, на каких основаниях и за что это было сделано. Хорошая коммерческая недвижимость продается и при наличии небольших ограничений на нее от государства.
- Подробно проверить потенциального покупателя. Сегодня это делается следующим образом:
- выписка из базы юридических лиц на компанию и ее владельца;
- проверка полномочий отвечающего за сделку. Если есть доверенность, то ее правильность лучше уточнить у выдававшего нотариуса.
- Предоставить свой пакет документов опытному юристу для поиска слабых мест. Если исправить их не получается, то проконсультироваться, на сколько это может отразиться на цене. Опытный покупатель обязательно попытается из маленькой проблемы сделать большую и максимально снизить стоимость.