Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вдаваться в терминологию, то задатком называется определенная денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Это является залогом заключения и исполнения договора или иного обязательства. Перед первым осмотром жилья однозначно ничего платить вы не обязаны. А вот дальше уже вам решать. Если квартира действительно понравилась и вы хотите забронировать ее за собой, то есть смысл оставить задаток. Только настаивайте на письменном соглашении о задатке, которое должны подписать обе стороны. В случае неисполнения обязательств арендатором, вся сумма задатка остается у владельца квартиры. Но если владелец нарушит условия договора, тогда он обязан будет уплатить арендатору двойную сумму задатка.
Если не открывать ИП.
Если будущий арендодатель по какой-либо причине не хочет открывать ИП, это не повод работать неофициально и рисковать получить штраф.
Возможность физлицу не регистрироваться в качестве ИП предусмотрена ст.35 Предпринимательского кодекса РК (при этом лицо не должно использовать труд наемных работников на постоянной основе).
Есть два варианта, как можно обойтись без регистрации ИП и при этом быть добросовестным налогоплательщиком:
1. стать плательщиком ЕСП;
2. отчитываться в налоговую как физическое лицо.
Стать плательщиком ЕСП легко –достаточно ежемесячно перечислять в бюджет сумму единого совокупного платежа. Она зависит от того, где зарегистрирован плательщик: в городской или в сельской местности. Горожане заплатят в бюджет 1 МРП, сельские жители -0,5 МРП (ст. 774 НК РК).
Оплатить сумму ЕСП можно:
- через мобильное приложение банка (kaspi.kz, Homebank и т.д.);
- в кассе любого банка;
- в отделениях АО «Казпочта».
Никакой налоговой отчетности сдавать не требуется, как и покупать кассовый аппарат.
Но есть некоторые ограничения:
- доход за календарный год не должен превышать 1 175 МРП (49 937 500 тг. в 2021 г.);
- как было отмечено выше -нельзя использовать труд наемных работников (например, официально нанять горничную для уборки и т.д);
- нельзя сдавать имущество в аренду юридическому лицу;
- нельзя предоставлять в аренду имущество, которое не является жилищем.
При этом, согласно пп.25 ст.2 Закона № 94-I от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях», под «жилищем» понимается отдельная жилая единица, предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям:
- индивидуальный жилой дом;
- квартира;
- комната в общежитии.
Нежилое коммерческое помещение (например, квартиру, выведенную из жилого фонда и переоборудованную под магазин или салон красоты) плательщик ЕСП сдавать в аренду не может.
Второй вариант, как официально сдавать в аренду недвижимость, не оформляя ИП – отчитываться как физлицо по полученному доходу. Такая возможность предусмотрена пп.5 п.1 ст.330 НК РК.
В этом случае необходимо будет:
- ежегодно сдавать декларацию по ф.240.00 до 31 марта будущего года (за 2021 г. – до 31.03.2022 г.);
- оплачивать 10% от полученного дохода в виде ИПН до 10 апреля будущего года (за 2021 г. – до 10.04.2022 г.).
ЗАЧЕМ НУЖЕН ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ?
Договор аренды квартиры — это юридический документ, который заключают между собой арендатор и арендодатель.
Арендодателю он нужен для того, чтобы отразить в нем условия аренды имущества, будь то движимое, недвижимое имущество или транспортное средство. Арендодатель в договоре указывает какое имущество будет передано Арендатору, в каком состоянии, на какой срок, оговариваются условия передачи и возврата имущества. Обязательно отражаются условия, суммы и сроки оплаты. Договор аренды является подтверждением того, что имущество предоставлено на определенный срок и за плату, по истечении срока Арендатор может на законных основаниях требовать возврата арендованного имущества и оплаты за порчу, а также возмещения причиненного ущерба, что, кстати, очень даже не исключено.
Договор позволяет защитить права Арендатора от недобросовестного Арендодателя. В нём гарантирован срок, в течение которого он может пользоваться арендованным имуществом, кроме того, указав заранее размер платы ха аренду, можно быть уверенным, она не будет повышаться Арендодателем без согласования с Арендатором.
Составляя грамотно договор стороны защищают свои интересы.
УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КВАРТИРЫ
Срок действия договора аренды:
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если договор аренды заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца — при аренде недвижимого имущества и за один месяц — при аренде иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.
Обычными условиями Договора могут быть:
1. наименование договора (купля – продажа, услуги, подряд и т.д.)
2. место, а также дата заключения договора
4. наименование организации и лиц уполномоченных подписывать договора обеих сторон
5. предмет договора;
6. обязанности сторон;
7. цена, общая стоимость услуг, а также порядок оплаты услуг
8. порядок передачи
9. порядок разрешения споров
10. форс – мажор;
11. прочие условия, согласованные сторонами в рамках действующего Законодательства;
12. адреса, реквизиты и подписи сторон (адреса, банковские реквизиты, подписи сторон).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Обеспечительный платеж
В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.
Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.
Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.
Депозит оставляйте только за порчу имущества.
Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.
Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.
Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Ответственность сторон по договору найма жилого помещения
Стороны одинаково ответственны за соблюдение условий составленного договора, но даже при ответственности сторон могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, просрочить платеж за квартиру можно не по своей вине, а потому что владельцы недвижимости были заграницей или в банке произошел сбой, из-за которого деньги поступили на счет не вовремя. Если подобные случаи обозначить в договоре, в дальнейшем, это избавит вас от головной боли.
Оплата может быть наличными или в безналичной форме. Во избежание недопонимания стоит указать, что если используется безналичный расчёт, днем его внесения будет считаться дата, когда со счета были списаны деньги, а не момент когда они поступили. Поскольку в законе нет четких предписаний по этому вопросу, можете решать проблему любым удобным способом.
Важный момент – возможность расторжения составленного социального договора по вине человека, чья квартира вызвала спор. Например, он должен заплатить штраф, если просить досрочно расторгнуть договор без предупреждения. Такая же ответственность может лежать на арендаторе, на условиях которого заключена аренда.
Жилец отвечает за сохранность имущества, которое наймодатель оставляет в квартире. Оно должно быть указано в акте приема-передачи с указанием степени сохранности. Прежде чем составить этот документ, можно даже сделать фото. При расторжении договора нужно проверить сохранность всех предметов, а если есть повреждения, действовать согласно прописанным условиям.
Для примера рассмотрим образец договора найма жилого помещения.
Нужно ли прописывать временно жильца
Временная регистрация обязательна для арендодателей, она оформляется на срок договора, причем всех жильцов. Многие наниматели целенаправленно ищут жилье с регистрацией, особенно:
- родители с ребенком, чтобы зачислили в школу;
- взрослые граждане для устройства на работу.
Чем грозит собственнику проживание квартиранта без прописки на территории РФ
Это нарушение закона относится к категории административных и за него полагается штраф. Взыскание за проживание в арендованном жилье без регистрации накладывается на обе стороны:
- квартирант оплачивает — до 5 000 рублей;
- собственник – до 7 000 рублей.
Договор найма жилого помещения
г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
- наименование разновидности сделки;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- стоимость аренды (найма);
- обязанности и ответственность сторон.
Где найти образец договора аренды квартиры
Согласно статье 811, главы 59 Гражданского Кодекса Украины, договор аренды квартиры составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса. После этого специалист уведомляет налоговые инстанции о подготовке договора аренды.
Если планируете заполнить договор на аренду квартиры вместе с владельцем недвижимости сразу после утверждения всех условий сделки, а заверить документ у нотариуса самостоятельно, вам нужно:
- скачать договор аренды квартиры;
- распечатать документ;
- внести в документ все необходимые данные;
- подписать бумагу.
Затем – заверить договор аренды у нотариуса.
При этом собственнику жилья необходимо оплатить:
- взнос в Пенсионный фонд: он составляет 1% от суммы сделки для каждого из платежей. Если собственник получает за аренду жилья 5000 грн в месяц, то сумма отчислений в Пенсионный фонд – 50 грн;
- военный сбор – 1,5%;
- госпошлину – 0,01% от суммы договора аренды.
Также владелец квартиры оплачивает обязательный налог. Его размер зависит от выбранной системы налогообложения.
Для физических лиц он составляет 18% от объекта налогообложение. Но если доход физического лица превышает отметку в 10 минимальных зарплат, то размер сумма выплат увеличивается до 20%.
Учтите, что услуги нотариуса оплачиваются отдельно по договоренности сторон – они разделяют оплату поровну или кто-то оплачивает всю стоимость услуг. Сумма за работу специалиста обсуждается в индивидуальном порядке.
Ниже вы можете скачать разработанный нами договор аренды квартиры. Вам представляется возможность выбрать между «базовой» и «расширеной» версией, которые в свою очередь имеют следующие отличия.
- Базовый — стандартная ответственность арендатора, меньшее количество регулируемых договором ситуаций, не содержит приложений