Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Где и как получить эти документы?
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Проведение общего собрания
При проведении очного собрания для начала нужно определиться с наличием или отсутствием корма. Для этого необходимо провести регистрацию присутствующих.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов.
В случае, если кворум есть, то нужно выбрать председателя собрания, секретаря собрания и счётную комиссию, после чего переходить к обсуждению повестки и принятию решений.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Собственник может действовать через представителя. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
Получение реестра собственников МКД и подготовка документов для проведения ОСС
Для организации общего ОСС в МКД необходимо получить актуальную выписку по всем собственникам, включая номера квартир (или нежилых помещений), ФИО и количество квадратных метров, находящихся в собственности у каждого физического лица, юридического лица или в собственности Правительства Москвы (города) или Росимущества. Выписка является неотъемлемой частью комплекта документов ОСС для сдачи в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Выписку можно запросить в ГИС ЖКХ (данные Росреестра из Госкадастра и ЕГРН), в управляющей компании (УК, УО) или путем отправки запроса в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании полученных данных необходимо сформировать именные решения собственников помещений, содержащие: дату, повестку дня, указание инициатора проведения общего собрания, ответственного секретаря и членов счетной комиссии. В случае если их нет — добавить в повестку дня пункт голосования об их назначении.
H2 Сроки проведения общего собрания собственников многоквартирного дома Срок проведения ОСС в МКД регулируется законодательно и не должен превышать или быть короче указанного в уведомлении и в бланке решений, но при этом четких ограничений по срокам проведения собраний нет. Согласно ЖК РФ собственники извещаются не позже чем за десять дней до начала очной части собрания, которая в случае отсутствия кворума переходит в очно-заочную форму, окончание которой должно быть указано в извещении, в каждом решении и протоколе общего собрания собственников МКД.
В случае если за указанное на проведение собрания время кворум не набран, продолжать очно-заочный сбор подписей запрещено. Если в указанные сроки документы не сданы в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) или в другой территориальный орган исполнительной власти, результаты собрания признаются недействительными.
Законодательно количество проведения общих собраний не ограничено и собственники могут повторно инициировать проведение ОСС.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Повестка дня общего собрания собственников
Повестка дня общего собрания собственников Изменение повестки собрания
Можно ли изменить повестку дня общего собрания собственников, а точнее, конкретизировать ее? Например, в сообщении о проведении общего собрания и в листах голосования…
Повестка общего собрания собственников. Формулировки, влекущие признание собрания недействительным
В Жилищном кодексе РФ я не нашел норм права, в соответствии с которыми запрещалось бы включать в повестку общего собрания собственников вопросы с безальтернативной формулировкой. Допускается ли внесение инициатором общего собрания собственников в сообщение о проведении собрания собственников формулировок, не допускающих альтернативного выбора?
При наличии судебных споров по вопросу признания недействительными решений, подписанных законными представителями, суды исходят из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и, следовательно, подписания решений законными представителями несовершеннолетних, действующими в соответствии с требованиями статей 26, 28 ГК РФ.
Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются документом, выданным органом опеки и попечительства (ч.2 ст.29 ГК РФ).
Если собственником помещения МКД является юридическое лицо, то в силу ч.1 ст.53 ГК РФ, директор (иное лицо, определенное в учредительных документах) вправе принимать участие в голосовании без доверенности. При этом, директор должен подтвердить свои полномочия, например, выпиской из ЕГРЮЛ.
Во всех остальных случаях для участия в ОСС помещений МКД у представителей собственников должна быть доверенность. Согласно ч.2 ст.48 ЖК РФ, такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения МКД и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные); должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. Основные требования к оформлению доверенностей установлены ст.185-189 ГК РФ.
Примерная форма доверенности на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 2 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и Методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Согласно сложившейся судебной практике, суды исключают из подсчета голосов решения собственников, подписанные представителями собственников без доверенностей, а так же в случаях, когда доверенность оформлена с нарушением требований части 2 статьи 48 ЖК РФ и пункта 3 статьи 185.1 ГК РФ (Решение Ленинского районного суда г.Иваново от 19.09.2017, Решение Ступинского городского суда Московской области от 16.08.2017 Дело № 2-1409/2017, Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 16.08.2017г по делу № 2-2143/2017г и т.д).
В соответствии с ч.3 ст.48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Это значит, что каждый собственник может голосовать только своей долей (метражом своего помещения). Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 29.05.2012 № 922-О, ч.3 ст.48 ЖК признана не противоречащей Конституции.
Как следует из системного толкования ст.37, 44, 48 ЖК РФ, и подтверждается позицией Минстроя РФ в письме от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04, собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования.
Зачастую помещения МКД находятся в совместной или долевой собственности. В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В соответствии с ч.1 ст.28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Если помещение в МКД находится в долевой собственности, каждый собственник доли помещения самостоятельно принимает участие в голосовании своей долей и заполняет отдельное решение (если голосование заочное или очно-заочное).
Так, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности.
Так же помещение может находиться в совместной собственности (без указания доли в праве) — часто встречается в квартирах, оформленных в собственность до 1997г. Согласно ч.1 ст.253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Позиции судов по вопросу голосования совместных собственников различны, при этом в последние несколько лет суды склоняются к выводу, что по смыслу ч. 2 ст. 253 ГК РФ, согласие всех участников собственности предполагается (Решение Норильского городского суда в районе Кайеркан г. Норильска Красноярского края от 17.07.2017 по Делу № 2-295/2017; Решение Октябрьского районного суда г.Томска 30.09.2015 года и т.д.).
Уведомление о собрании
В силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого проводится общее собрание, (либо уполномоченное им лицо) обязан направить всем остальным собственникам сообщение (уведомление) о его проведении.
В ч.5 ст.45 ЖК РФ перечислены сведения, которые необходимо указать в сообщении о проведении общего собрания собственников. В случаях, когда в сообщении о проведении ОСС отсутствует информация, перечисленная в ч.5 ст.45 ЖК РФ, результаты ОСС могут быть оспорены заинтересованными лицами.
Порядок уведомления собственников о предстоящем собрании может быть определен на ранее проведенных ОСС (например, путем вывешивания объявлений на информационных стендах.
Примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр. Собственники помещений должны быть уведомлены о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до дня его проведения.
Процедура проведения ОСС
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентирован ст. 45 ЖК РФ.
Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр утверждены Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование:
-
сведения о лице, участвующем в голосовании;
-
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
-
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Кто может быть инициатором общего собрания собственников?
- Инициировать собрание может любой из собственников помещений в конкретном доме
- Помимо собственников с инициативой провести собрание может выступить управляющая организация, с которой заключен договор управления и которая соответственно осуществляет управление данным многоквартирником
- Также инициатором может выступить правление ТСЖ, если оно создано
- Кроме указанных инициаторов, созвать внеочередное собрание может ТСЖ, управляющая компания, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, если к ним письменно обратятся собственники, которые имеют минимум 10% голосов от общего количества.
- Инициировать проведение собрания может и орган местного самоуправления, если собственники не смогли выбрать управляющую компанию.
ВАЖНО: инициатор собрания, несет все расходы по его проведению.
Сроки проведения заочного голосования собственников
По общему правилу собственники должны быть уведомлены о сроке проведения собрания не позднее чем за 10 дней.
Если будет принято решение о проведении собрания с использованием системы, то в этом случае администратору системы должно быть передано сообщение не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения собрания. В свою очередь администратор размещает в системе сообщение о проведении собрания не позднее чем за 10 дней.
С использованием системы голосование может длиться не менее 3-х и не более 5-ти дней. Решение по итогам голосования сформируется автоматически и должно быть размещено в системе в течение часа после того как закончится голосование.
Если же голосование проводилось без системы, то решение должно быть доведено в течение 10 дней и не позднее.
Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?
Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:
- Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
- Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
- Схема распределения долей в многоквартирном доме.
- Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
- Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
- Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
- Проект протокола ОСС в МКД.
Формы проведения ОСС жильцов МКД
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
|---|---|---|---|
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. |
Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. |
Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. |
Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. |
Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
Оповестите собственников о проведении общего собрания
Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно поместить соответствующую информацию в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
При использовании для проведения общего собрания собственников информационной системы сообщение о проведении собрания размещается администратором в данной информационной системе (п. п. 4.12, 4.14 Правил).
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.
В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Как организовать собрание
Примерная инструкция по организации общего собрания собственников помещений МКД:
- Выберите инициатора.
- Подготовьте документацию общего собрания.
- Сообщите о проведении общего собрания собственникам.
- Проведите общее собрания в выбранной форме (очно, заочно, очно-заочно).
- Оформите результаты голосования.
- Уведомите о результатах ОСС собственников и заинтересованных лиц
- Направьте необходимую документов в орган жилищного надзора (ГЖИ).
- Обязательно сохраните документацию.
Какие документы понадобятся для подготовки к проведению общего собрания? Список примерно следующий:
- Список (реестр) собственников помещений МКД.
- Текст сообщения о проведении общего собрания собственников.
- Бланки решений собственников.
- Листы регистрации.
Где и как найти эти документы?
- Реестр собственников помещений
Он нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Реестр должен включать сведения о собственниках помещений конкретного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Где получить?
Каким бывает собрание собственников жилья?
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание ТСЖ может быть проведено в следующих формах:
- Очное собрание собственников. Проводится при личном общем присутствии владельцев жилых помещений многоквартирного дома. Проводится для обсуждения насущных вопросов и принятия по ним решения путем проведения голосования.
- Очно-заочное собрание ТСЖ. В этом случае обсуждение вопросов проводится при личном присутствии, но дальнейшее голосование может осуществляться заочно. Собственники передают свое мнение по текущим вопросам в письменной форме. Решение передается по адресу проведения собрания собственников или иному, установленному совместно.
- Заочное собрание ТСЖ. Решение принимается путем голосования в заочной форме. Такой вид также допустим, если очное собрание собственников не имело кворума. Голосование проводится опросным способом. С 01.01.2018 года вводится информационная система ЖКХ для проведения заочного голосования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе с 01.07.2019 года).
Собрание собственников многоквартирного дома имеет кворум (т.е. правомочно), если в голосовании приняло участие количество членов ТСЖ или их представителей, общий вес голосов которых составляет не менее 50 %. Это предусмотрено в ч.3 ст.45 ЖК РФ.
Можно ли оспорить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
Очень часто, чтобы принять то и иное решение в пользу управляющей компании или её руководителя происходит фальсификация протокола общего собрания собственников многоквартирного дома. Протокол с нарисованными решениями вывешивается на доске информации (или даже не вывешивается) и о дополнительных сборах собственники уже узнают из квитанций об оплате за жилищно-коммунальные услуги. Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома происходит только в судебных органах, где оспаривается не сам протокол, а факт проведения общего собрания. А протокол общего собрания многоквартирного дома является одним из связующих звеньев того, что собрание было проведено незаконно. В первую очередь при оспаривании необходимо указать на те моменты, где протокол вообще составлен неправильно, не в соответствии с приказом Минстроя. Наличие ошибок в нём может привести к признанию его недействительным. Самым главным же моментом в судебных тяжбах является доказательная база по собственникам, которые приняли участие в голосовании или не приняли, а также их голосования по каждому пункту повестки дня. Доказывать, что была произведена подделка протокола общего собрания собственников многоквартирного дома достаточно тяжело, тем более, что пока Вы судитесь по одному протоколу, противники могу провести ещё одно такое же собрание на следующий день.
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.