Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс: в чём отличия?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Какая разница между задатком и авансом?
Здесь разница, по сути, небольшая. Аванс тоже является предварительным платежом за недвижимость.
Отличие от задатка в том, что:
— размер аванса составляет 10–40 % от стоимости имущества;
— если сделка не состоится, аванс должен быть возвращён покупателю в своём изначальном виде, без двойного возмещения.
Соглашение об авансе оформляют письменно. Нужно указать, что это аванс, который выдаётся в счёт платежей или расходов. Заверять у нотариуса необязательно.
В документе нужно указать:
— Ф.И.О., ИИН, адреса сторон;
— технические характеристики недвижимости, под которую вносится аванс (адрес, количество комнат, площадь);
— стоимость, за которую недвижимость будет продаваться;
— срок заключения договора купли-продажи.
Стороны вправе выбрать по своему усмотрению любую форму предварительного платежа: задаток или аванс, главное, чтобы соглашение было оформлено в письменном виде.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса
Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.
Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.
Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Задаток по предварительному договору: Верховный Суд РФ
- Рекомендуем публикации по теме:
- ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Кнышева В.П.
судей — Пчелинцевой Л.М. и Гетман Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 22 июля 2008 г. гражданское дело по иску С. к П. о взыскании суммы задатка, убытков и по встречному иску П. к С. о признании сделки недействительной
по надзорной жалобе П. на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2007 г.
и определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 августа 2007 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М.
, изучив материалы дела, переданного для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В. от 26 июня 2008 г.,
- Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,
- установила:
С. обратилась в суд с иском к П. о взыскании двойной суммы задатка, возмещении убытков и компенсации морального вреда. В обоснование иска ссылалась на то, что 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры , принадлежащей П.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Аванс необходим для фиксирования намерений покупателя. Салон, по предварительному договору, принимает у клиента денежную сумму, равную нескольким процентам стоимости покупки. То есть, деньги, внесенные в качестве аванса, покрывают предстоящие расходы продавца.
Договоренность между сторонами сделки должна быть оформлена в письменной форме. В отличие от остальных видов частичной предоплаты, аванс выполняет только платежную функцию и практически не защищен законодательными нормами.
Важно: Если покупатель, после оформления соглашения, отказывается от сделки, вернуть авансовую предоплату в полном размере не получится. Возврат денежной суммы будет производиться за вычетом затрат продавца (например, сбор и подготовка документов на авто).
Что не возвращается — залог или задаток?
В зависимости от условий, прописанных в соглашении и предварительном договоре, а также от того, кто не исполнил свои обязательства и стал причиной прекращения сделки, и залог, и задаток могут не возвращаться.
Задаток не возвращается покупающему, если он нарушил или прекратил сотрудничество по текущему договору. Например, гражданин Пономарев заключил договор аренды банкетного зала для свадебного торжества на определенную дату и внес задаток — 35 000 рублей. Через некоторое время свадьбу пришлось отменить. Пономарев понимает, что не вправе требовать деньги назад, так как сделка прекратилась из-за него.
Если бы руководство банкетного зала было причиной расторжения сделки, например, из-за пожара на указанную дату зал не будет готов, то Пономареву вернули бы не просто задаток, а его двойную сумму.
Сделки по продаже жилой недвижимости, транспортного средства, земельного участка всегда забирают много времени, усилий на поиски выгодного покупателя и продавца.
Поэтому продавец, а также и будущий собственник имущества, хотят обезопасить себя от напрасно потраченных усилий. Традиционно гарантией такой безопасности является внесение залога при покупке квартиры или другого дорогого объекта.
Задаток говорит о том, что покупатель хорошо обдумал свои намерения и желает обезопасить себя от конкурентов, а в случае отказа от сделки продавец будет иметь некоторую компенсацию.
Внесение задатка обычно выполняется по предварительному договору, в нем указывается сумма внесенных средств, возвращение или невозвращение в случае, если покупатель отказался от приобретения имущества. Отказаться может и продавец, в таком случае залог возвращают обязательно, как правило, в двойном размере.
Если нет точной уверенности в том, что сделка состоится, объект покупки выбран правильно, лучше подождать с подписанием договора или оговорить в нем возможность передачи задатка покупателю.
Возврат задатка при покупке по аукциону
Перед участием в аукционе участники вносят задаток. Он служит гарантией того, что стороны заключат договор купли-продажи по той цене, которую назовет покупатель, выигравший торги. В ряде случаев, предусмотрен возврат задатка.
Статья 448 Гражданского кодекса содержит сведения об условиях, при соблюдении которых участники могут получить назад свои деньги. Аукцион проводится только после оформления официального извещения о проведении. В нем содержатся условия участия в торгах и внесения задатка.
Как оформить передачу денег?
Получить переданную для участия в аукционе сумму можно в двух случаях:
- мероприятие отменено,
- деньги возвращаются всем проигравшим участникам в случае успешного проведения торгов.
Человек, предложивший наибольшую цену, признается победителем аукциона, и внесенный задаток идет в зачет будущей сделки. В день проведения мероприятия составляется и подписывается протокол.
Он имеет юридическую силу предварительного договора. Если победитель откажется от сделки, то задаток ему не возвращается. Закон защищает и интересы покупателя: организатор аукциона, отказавшийся подписывать договор, обязан вернуть двойной задаток.
Как вернуть задаток или аванс за квартиру
Бывают спорные ситуации с задатками и авансами.
Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться мирно и не доводить дело до суда.
Например, проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решения суда.
Обе стороны сделки могут обратиться в суд в таких случаях:
- нарушение условий предварительного договора;
- возникновение разногласий между покупателем и продавцом;
- отказ добровольно вернуть деньги при нарушении договорённостей.
Как правило, при наличии разногласий единственный законный способ возврата аванса или задатка по предварительному договору – это обращение в суд.
Аванс необходим для фиксирования намерений покупателя. Салон, по предварительному договору, принимает у клиента денежную сумму, равную нескольким процентам стоимости покупки. То есть, деньги, внесенные в качестве аванса, покрывают предстоящие расходы продавца.
Договоренность между сторонами сделки должна быть оформлена в письменной форме. В отличие от остальных видов частичной предоплаты, аванс выполняет только платежную функцию и практически не защищен законодательными нормами.
Важно: Если покупатель, после оформления соглашения, отказывается от сделки, вернуть авансовую предоплату в полном размере не получится. Возврат денежной суммы будет производиться за вычетом затрат продавца (например, сбор и подготовка документов на авто).
Какой платеж внести лучше
Собираясь брать ипотеку, важно разобраться с глубинным значением трех понятий. Ответить на вопрос, какой вариант самый выгодный – сложно. Понимание отличий аванса от задатка при покупке недвижимости помогут внести ясность при выборе способа оплаты первоначального взноса.
При наличии факторов, по которым одна или обе стороны-участницы не уверены в платежеспособности или беспроблемной передачи жилья от одного лица другому на 100% желательно ограничится авансом. Аванс при ипотеке в банке возвращается заемщику в той сумме, в которой был передан. Но желательно заключить письменное соглашение. При устной форме будет сложно доказать передачу денежных средств продавцу, если последний откажется подтверждать принятие средств как форму предоплаты. Расторгнуть договор можно в любое время без финансовых потерь и штрафных взысканий.
Задаток выгоден и удобен тогда, когда покупатель уверен в своих финансовых возможностях, точно решил приобрести выбранное жилье. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку снижает возможность срывов условий по нему из-за жестких требований в виде справедливого покрытия убытков и ущерба в денежном выражении.
Залоговые соглашения формируются в основном при ипотечном кредитовании. В иных случаях применяются крайне редко.
Получается, для покупателя намного выгоднее договор задатка, продавцу – аванса. Приобретение недвижимости – кропотливое дело с множеством аспектов, требующих тщательного рассмотрения. На вопрос, лучше договор аванса или задатка, нельзя получить однозначного ответа. Все зависит от конкретной ситуации.
Действия в случае отказа в возврате задатка
В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке. Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции. Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.
К сведению
После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение. Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.
Судебные решения по возврату аванса
Признать аванс задатком может только суд
Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.
Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.
Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.
Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.
В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного . Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.
Задаваясь вопросом, возможно ли вернуть внесённый ранее задаток или же такой возможности нет, следует учитывать, что в каждом отдельном случае имеются свои нюансы. К примеру, при сделках с приобретением жилья задаток весьма актуален и довольно часто используется. Теоретически, это гарантия того, что покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец не найдёт другого покупателя и не продаст объект ему. На практике же эта гарантия весьма условна и держится всецело на человеческом факторе.
Условия, о которых говорилось выше, с двойным возвратом и ситуацией, когда вернуть задаток нет возможности, регламентированы Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом оформление такого платежа может быть не только в виде соглашения к основному договору, но и в виде расписки с требующимися реквизитами в ней.
При следует быть предельно внимательным, поскольку неправильно составленный документ будет считаться недействительным.
Обязательные сведения в расписке:
- Фамилия, имя и отчество каждого участника (продавца и потенциального покупателя);
- Адрес регистрации и фактического проживания сторон;
- Предмет заключаемой сделки (дом, земельный участок, квартира, комната, гараж, прочее) и его реквизиты (кадастровый номер и месторасположение);
- Сумма задатка (прописью и цифрами);
- Примерная планируемая дата заключения сделки;
- Подпись каждой стороны, расшифровка подписи (фамилия, инициалы).