Инструкции по оформлению недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкции по оформлению недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Какой срок предоставления документов

Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.

Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.

Нюансы и сложности при оформлении

Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.

Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.

Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.

Куда обращаться для регистрации права собственности?

Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:

1. Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
2. Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
3. Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.

Пакет документов для регистрации права собственности на объект, приобретенный с помощью ипотеки

Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.

Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:

• Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
• Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
• Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
• договор купли-продажи;
• Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
• Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
• Технический паспорт на квартиру;
• Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
• Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
• Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
• Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.

Причины отказа в регистрации ипотечной квартиры

Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в регистрации возможен в следующих ситуациях:

• право на объект недвижимости не может быть зарегистрировано, так как является правом, не подлежащим регистрации согласно закону о государственной регистрации;
• заявление о госрегистрации подано лицом, не имеющим на это права;
• документы, которые поданы в орган госрегистрации, содержат несоответствующие данные или оформлены без соблюдения законодательных требований;
• документ госоргана или органа местного самоуправления о получении права на недвижимость признан недействительным со дня его публикации согласно законодательному акту, который действовал в месте и во время его публикации;
• лицо, которое выдало документ об установлении права собственности, не имеет необходимых полномочий для передачи прав на этот объект недвижимости;
• в документе не указаны какие-либо условия ограничения прав в случае их наличия у данного лица;
• в документе об установлении права собственности на объект недвижимости не подтверждается наличие у обратившегося прав на этот объект недвижимости;
• владелец недвижимости не обратился с заявлением и требуемыми документами для прохождения госрегистрации прав собственности на недвижимость, которые возникли ранее и которые должны быть подтверждены для прохождения госрегистрации операций, проведенных после вступления в силу закона о государственной регистрации (таким операциями могут быть, например, передача права собственности, обременения или другие операции с недвижимостью);
• заявитель не представил документы, требуемые законом о государственной регистрации;
• право собственности, о регистрации которого просит заявитель, противоречит уже правам, которые были зарегистрированы ранее.

В п. 2 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указаны два основания для отказа в оформлении квартиры после ипотеки:

• недвижимость не может выступать предметом ипотечного договора согласно законам РФ;
• ипотечный договор или другие документы, необходимые для прохождения госрегистрации, не отвечают требованиям закона о государственной регистрации.

В п. 2 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что в регистрации не может быть отказано по причине наличия судебного процесса, связанного с определением границ участка земли.

Согласно ч. 1 п. 3 ст. 20 закона о государственной регистрации в случае отказа заявителю должно быть направлено уведомление о принятом решении со ссылкой на пункт данного закона, который послужил основанием для отказа. Срок предоставления уведомления ограничен 5 днями с момента завершения срока, отведенного на рассмотрение заявления.

В п. 2 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указаны причины, по которым госрегистрацию могут отложить на срок до 1 месяца:

• предоставлен неполный пакет документов;
• ипотечный договор, закладная и прилагаемые к ним документы не соответствуют требованиям законов РФ;
• необходима проверка подлинности поданных документов.

Согласно п.1 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если приобретаемый в ипотеку объект недвижимости является предметом судебного процесса (например, по вопросам, связанным с правами на него, или с наличием обращений по его взысканию), госрегистрация может быть отложена до окончания судебного процесса.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
• У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
• Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
• Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
• Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
• Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
• Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

Поэтапное оформление жилья в собственность

Существует определенный законодательством порядок оформления квартиры в собственность в новостройке.Ипотека создает обременение имущественного характера на купленный объект. После подготовки всей кипы бумаг, необходимых для вступления в права собственника нужно придерживаться следующей процедуры:

1. Необходимо подать документы в регистрационную палату. Это можно сделать непосредственным визитом в данное учреждение. А можно обратиться в многофункциональный центр. Через такой центр срок получения результата будет дольше на неделю или две. Это связано с тем, что центру нужно время, чтобы передать все в Росреестр и доставить от туда готовый результат.
2. При подаче заявления через оба эти учреждения сотрудники подскажут, как оформить собственность на квартиру в новостройке по ипотеке, какие бумаги надо еще оформить в случае необходимости и в какой срок будет выдано свидетельство.
3. Также сотрудник регистрационной палаты или многофункционального центра составит на основании представленных бумаг заявление, которое необходимо внимательно проверить и подписать.
4. После приема заявления и оригиналы и ксерокопии необходимых бумаг забираются на проверку и оформление в сам Росреестр. На руки собственникам выдается расписка, свидетельствующая о перечне полученных документов. На ней же указывается примерная дата получения готового результата. В среднем 18 дней занимает проверка и оформление ипотечной квартиры в собственность. Новостройка или вторичное жилье в данном случае значения не имеет. Но наличие таких факторов, как несколько собственников, ипотека, подача заявления через МФЦ может увеличить данный срок.
5. На расписке обычно указывается контактный телефон для того чтобы можно было узнать о готовности результата.
6. И самый приятный этап после всей проделанной работы – получение свидетельства о праве собственности на жилье. Оно выдается при представлении сотруднику паспортов каждого собственника и расписки, в которой указан перечень принятых бумаг.

Регистрация права собственности на вторичную недвижимость

При покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо учитывать ряд моментов:

• Перед покупкой проверяется юридическая чистота сделки. Для этого у продавца нужно запросить копии правоустанавливающих документов, а также выписку из государственного реестра об отсутствии обременений. При ипотеке проверкой документов занимаются сотрудники банка.
• Продавец должен предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных жильцов. Эти документы не являются обязательными для государственной регистрации сделки. Они необходимы покупателю для того, чтобы исключить риски передачи новому собственнику долгов по ЖКХ и возникновения проблем с выпиской прежних собственников.
• Оформление письменного согласия на проведение сделки от всех собственников, а также супруга или супруги продавца, если квартира является совместно нажитым имуществом. Давая письменное согласие, они не смогут оспорить сделку в будущем.
• Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, отчуждением имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному гражданину, а также покупкой доли в праве общей собственности подлежат обязательной регистрации у нотариуса.

Особенности регистрации квартиры по военной ипотеке

Особенно много вопросов возникает по военной ипотеке. Действительно, такие кредитные и имущественные сделки существенно отличаются от прочих. Оформление квартиры в собственность по военной ипотеке происходит стандартным образом. За исключением того, что залогодержателем выступает не только банк, но и Министерство Обороны РФ, фактически выплачивающее долг ().

Является ли собственностью квартира в ипотеке для военных? Право владения оформляется на обратившегося клиента, то есть военнослужащего. Обратите внимание, что целевые государственные выплаты не считаются совместным имуществом (). Находится ли квартира при ипотеке в собственности мужа и жены? Право владения не оформляется на супругу, и при разводе она не будет иметь права на раздел этой жилплощади.

Когда квартира переходит в собственность по военной ипотеке? В момент регистрации договора в Росреестре, то есть почти сразу же после подписания кредитной документации. Дополнительно в пакет бумаг для регистрации сделки включается договор целевого займа с Росвоенипотекой. При этом действуют такие же ограничения на недвижимость, как и при обычной ипотеке.

Если военнослужащий решит раньше уйти со службы, он может самостоятельно продолжить выплату ипотеки или же оставить квартиру государству. В первом случае обременение в пользу МО РФ снимается досрочно. Клиент берет ответственность за выплату ипотеки на себя.

При погашении долга перед кредитором в полном объеме происходит оформление квартиры в собственность после ипотеки. Плательщику нужно заказать справку о выполненных обязательствах и забрать закладную. Затем с этими бумагами надлежит явиться в представительство Росреестра и подать заявление на аннулирование залога.

Законодательная сторона

Согласно статьям 8 и 35 Конституции РФ, закрепляется право на собственность граждан, в том числе на ее отчуждение, обмен или получение по наследству. Но любая недвижимость должна оформляться должным образом.

Оформление права собственности на квартиру, купленную в ипотеку, регулируется следующими законодательными актами:

ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».	Устанавливается необходимость подать документы на регистрацию в Росреестр. Право собственности фиксируется в государственном реестре недвижимости. Его можно оспорить только в судебном порядке, если на это есть основания. Собственнику не нужно получать свидетельство. Достаточно только записи в реестре прав и выписки из ЕГРН, которая подтверждает это.
ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке»	Согласно ст. 20 устанавливается порядок государственной регистрации ипотеки.

Кредитный договор необходимо подать на регистрацию вместе с другими документами в Росреестр. Это делается для оформления залога и предотвращения продажи квартиры до выплаты кредита.

Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

• заявление, подписанное лично клиентом;
• зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
• копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
• справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
• выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
• согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
• доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.

Процесс регистрации объекта

Каждый человек для подтверждения официальности покупки определенной недвижимости должен обратиться в Росреестр для регистрации.

Процесс обращения в эту организацию делится на последовательные этапы:

• собираются необходимые документы, имеющие отношение к новому владельцу и самой недвижимости, причем в них непременно входит документация из банка, подтверждающая наличие обременения на недвижимости в виде залога;
• документация передается работнику Росреестра или МФЦ;
• проверяются бумаги специалистами, чтобы убедиться, что они являются подлинными и содержащими верные сведения;
• сделка подвергается экспертизе, поэтому рассматриваются все обстоятельства и нюансы процесса;
• если выявляются разные недостатки и проблемы, то об этом оповещается заявитель;
• если нет никаких отклонений, то принимается решение о регистрации объекта;
• нужные сведения вносятся в реестр;
• формируется выписка из ЕГРН, которая выступает правоустанавливающей документацией нового владельца квартиры.

Оформление квартиры в собственность в новостройке, документы, пошаговая инструкция

Получение ключей от новой квартиры – самый волнующий и радостный момент в жизни. А получение ключей от квартиры в новостройке – это радость двойная, потому как долгожданная. Но не стоит забывать о том, что полноценным владельцем можно стать только после оформление квартиры в собственность – регистрации ее в соответствующих органах.

Для этого застройщиком должны быть выполнены определенные условия и подготовлен соответствующий пакет документов.

Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.

• Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
• Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.

Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).

Похожие записи:

• Москва опубликовала перечень налогооблагаемой недвижимости на 2023 год
• Подаем исковое заявление в суд правильно
• Если пропущен срок отказа от наследства