Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Граждане, располагающие денежными средствами для выведения квартиры из госфонда, имеет все шансы быстро решить вопрос. Но не у всех есть нужные средства. Единственный способ – продать неприватизированную квартиру чтобы приобрести дешевое жилье меньше по площади. Но продажа квартир, находящихся в государственном жилищном фонде запрещена законом. Поэтому, перед сделкой, жилье все равно придется приватизировать.
Как продать неприватизированную квартиру
Первым делом необходимо найти покупателя, который согласится помочь с приватизацией. Это наиболее сложный этап, так как покупатели опасаются мошеннических схем и зачастую не любят платить задатки, даже если подписаны все соответствующие документы, дающие все возможные гарантии. Высокий уровень тревожности покупателей часто сопряжён с низкой правовой культурой, и основной источник страха – незнание законодательной базы. В такой ситуации хорошим решением может стать консультация независимого юриста, незаинтересованного в совершении сделки, который объяснит, как правильно всё оформить. Когда покупатель соглашается на задаток, алгоритм действий должен быть следующим:
- Заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором скрупулёзно прописываются все гарантии относительно задатка
- Покупатель даёт задаток за квартиру, совпадающий с суммой, необходимой для приватизации. Фактически, размер задатка может превышать эту сумму, но вероятность того, что покупатель на это согласится, крайне мала. Подобная просьба может вызвать дополнительные подозрения в мошенничестве, что, в свою очередь, может угрожать срывом сделки.
- Продавец занимается непосредственно приватизацией квартиры. Этот этап может занять до двух месяцев, так как желающих приватизировать недвижимость сейчас действительно много, и создаются очереди.
- Когда районная администрация даёт разрешение на приватизацию жилья, продавец оплачивает выставленный счёт и оформляет у нотариуса необходимые документы (составляется договор приватизации на условиях выкупа квартиры из государственного фонда)
- Подписанный договор должен быть зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ)
После выполнения всех необходимых процедур, теперь уже собственник жилья может приступить непосредственно к процедуре продажи. Для наиболее успешной сделки ему следует получить наиболее полную информацию о том, как продать приватизированную квартиру, и начать сбор необходимых документов.
Случай 1. Собственность супругов
— Нотариус выясняет факт нахождения имущества в общей собственности, совместной собственности супругов или общей долевой. Мы видим, что собственник приобрел квартиру в период, когда он состоял в браке. Следовательно, эта покупка является совместным имуществом бывших супругов, и по закону требуется согласие второго супруга на его отчуждение. Либо этот человек присутствует здесь при сделке и дает свое согласие, либо заранее обращается к нотариусу и тот удостоверяет его, как отдельное нотариальное действие, — поясняет специалист.
Есть ли у отчуждателя супруг или был когда-либо, обычно устанавливается по паспорту. Хотя бывает и так, что человек, к примеру, приобрел квартиру в браке в 2020 г., после этого расторг брак и поменял паспорт в 2021 г. И в его новом документе уже нет штампа, что он находился в определенном периоде в браке.
Что делать с неприватизированным жильем. Экспертиза приватизации от «АиФ»
Вопрос. В приватизации квартиры участвовали мать и две ее дочери (я и сестра). Сестра проживает в США (я — в Беларуси), и претензий на квартиру не имеет. Мама решила ее продать. Подскажите последовательность этого процесса. Какие действия и документы нужны от нас? Будут ли эти документы действительны, если оформятся в США и будут высланы почтой? Нужно ли личное присутствие сестры при оформлении и осуществлении сделки?
Отвечает Людмила Лепарская:
— Если в приватизации участвовала сестра, которая проживает в США, ей необходимо дать согласие на отчуждение квартиры. В США можно дать такое согласие в посольстве или у нотариуса. Если согласие будет на английском языке, его необходимо перевести и заверить у нотариуса перевод.
Согласие должно соответствовать законодательству Беларуси. Обратитесь в агентство недвижимости, специалисты помогут вам решить этот вопрос.
Вопрос. Проживаю с бабушкой, она является собственником дома. Сейчас стала чувствовать себя плохо, завещание не успела написать. У нее есть сын — мой дядя, который не проживает с нами. Выпишут ли меня из дома, когда он вступит в наследство? Я прописан в нем с детства.
Отвечает Андрей Кудакаев:
— Вы зарегистрированы на текущий момент, скорее всего, как член семьи. Поэтому снять вас с регистрационного учета без вашего согласия будет затруднительно даже по решению суда. Если после вступления в наследство дядя в судебном порядке не признает вас членом своей семьи, то это слегка упростит процесс выписки в судебном порядке.
Также читайте у нас:
«Мы боялись, что это финансовая пирамида». Семья из Минска вступила в кооператив, чтобы купить квартиру, и вот что из этого вышло
В Минске изменили проект детального плана промзоны рядом с Большим Тростенцом
Домик феи, бассейн и береза в банкетном зале усадьбы «Лесная поляна». Ищем с блогером Алиной Балаш крутые места для свадьбы рядом с Минском
Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой. Для реализации такой схемы продажи необходимо:
- узнать можно ли продать квартиру;
- подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
- подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
- после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
- получение аванса;
- регистрация права собственности в Росреестре;
- заключение договора купли-продажи.
Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом. Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:
- как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
- найти покупателя;
- взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
- переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
- получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
- выписаться из квартиры.
Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.
- подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
- найти покупателя;
- приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
- подать заявление на обмен в муниципалитет;
- после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
- оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
- продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.
Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.
Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:
- Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
- Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
- Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.
По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:
- Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
- Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.
В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.
Как продать неприватизированную квартиру в беларуси
Начнем с более трудной задачи — приватизации продаваемого имущества вместе с покупателем. Провести данную процедуру труднее, чем обмен. В частности из-за того, что далеко не всегда можно приватизировать имущество.
В целом алгоритм действий сводится к следующим манипуляциям:
- Узнать, можно ли приватизировать жилье. В некоторых случаях сделать это невозможно. Если никаких ограничений относительно вопросов приватизации нет, можно приступать к решительным действиям.
- Обратиться в государственную администрацию с заявлением о приватизации и некоторыми документами. О них будет рассказано позже.
- Дождаться ответа от городской администрации. На данную операцию отводится около 30 дней. После этого с гражданином заключается договор о приватизации.
- Покупатель соглашается внести задаток за приватизацию. Происходит внесение денежных средств.
- Как продать неприватизированную квартиру? После того как покупатель внес задаток за имущество, лица, участвующие в приватизации, приобретают право на продажу жилья. Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи в обычном порядке.
Наиболее трудным моментом является подготовка всех необходимых документов для приватизации. Но при правильных действиях воплотить задумку в жизнь удастся в кратчайшие сроки.
Обмен неприватизированной квартиры — это еще один вариант развития событий. Но он подходит только тем, кто работает с добросовестным агентством недвижимости. Без него продажу изучаемого имущества провести не удастся.
Так как правильно обменивать неприватизированные квартиры? Для этого придется:
- Разместить объявления об обмене имущества. Сделать это можно как самостоятельно, так и через агентство недвижимости.
- Покупатель должен купить так называемый «буфер» у агентства недвижимости. Так называют жилье, принадлежащее компании и используемое для процедур обмена имущества.
- Собрать документы и подать заявление на обмен. Соответствующий орган изучит бумаги и даст разрешение на операцию.
- Оформить в агентстве недвижимости процедуру обмена — покупатель получает квартиру, а продавец — «буфер».
- Оформить куплю-продажу «буфера» агентству недвижимости.
Можно ли продать неприватизированную квартиру? Да, но с определенными проблемами. Лучше всего сначала провести приватизацию, а затем совершать сделки купли-продажи имущества.
Кто имеет право на приватизацию? Участвовать в данном процессе бесплатно может каждый прописанный в жилье гражданин. Если человек когда-то приватизировал то или иное имущество, ему придется платить за повторную приватизацию.
Можно ли продать неприватизированную квартиру? Да, но в исключительных случаях. Лучше всего сначала приватизировать имущество, только потом проводить сделку. Воплотить задумку в жизнь намного проще, чем кажется.
Как приватизировать квартиру? Для этого потребуется:
- Узнать о праве приватизации. Обычно оно имеет место.
- Собрать согласия на участие в процессе или отказы от всех жильцов.
- Обратиться с заявлением о приватизации в администрацию города. К запросу необходимо приложить определенный перечень документов и отказы на участие в приватизации.
- Дождаться ответа от соответствующего государственного органа. После получения решения обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.
Если все жильцы согласны на приватизацию, никаких особых затруднений процесс не вызовет. В противном случае, как уже было сказано, возможно появление ситуаций, при которых оформить квартиру в частную собственность не получится.
А какие документы могут потребоваться для реализации поставленной задачи? Как приватизировать квартиру?
Для того чтобы иметь возможность на оформление жилья в частную собственность, потребуются:
- паспорта всех жильцов;
- заявление на приватизацию;
- отказы от участия в приватизации от несогласных жильцов;
- кадастровый и технический паспорт недвижимости;
- выписки из домовой книги и с лицевого счета;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженностей;
- свидетельства о рождении (для несовершеннолетних);
- разрешение органов опеки на отказ от участия ребенка в приватизации (при необходимости);
- договор социального найма;
- справки об участии/неучастии в приватизации ранее.
На самом деле все не так уж и трудно. Все перечисленные бумаги прикладываются вместе с копиями за исключением заявления.
Как продать неприватизированную квартиру с несовершеннолетним? На практике сделать это довольно трудно, почти невозможно. Продажа приватизированного имущества на деле имеет место, но тоже с определенными оговорками. Люди неохотно связываются с квартирами, в которых прописаны дети.
Купля-продажа имущества подразумевает подписание соответствующего договора. К нему прикладываются следующие бумаги:
- паспорта сторон;
- разрешение об обмене (при неприватизированном жилье);
- кадастровый паспорт имущества;
- разрешение от супруга на сделку (если квартира — совместная собственность);
- разрешение на операцию от всех собственников жилья;
- выписка из лицевого счета и домовой книги;
- разрешение от органов опеки (если в квартире есть дети-собственники);
- документы, указывающие на отсутствие задолженности по счетам;
- свидетельство о праве собственности.
В 2020 году никаких изменений в Закон № 1541-1 не вносилось, в 2021-м они тоже не планируются и не анонсированы. Последние новости — теперь подавать документы для приватизации и регистрировать право собственности на квартиру можно в МФЦ.
Как подготовить квартиру к продаже?
От того, в каком состоянии будет представлена квартира потенциальным покупателям, зависит успех продажи. Согласитесь, объявление с фотографиями «убитой» и грязной квартиры едва ли вызовет большой отклик. Если речь идет о «вторичке», часто возникает резонный вопрос, нужно ли делать ремонт, если в ней есть «проблемные» места, или же лучше просто уступить немного в цене. Все зависит от масштабов «проблемных» зон, но организовывать большой ремонт перед продажей – не самая лучшая идея. Поскольку ваши вкусы и покупателя могут не совпасть, а деньги будут потрачены. Вместо этого можно обойтись небольшим косметическим ремонтом: привести плитку в ванной в порядок, подклеить обои, подкрасить стены и т.п. И, разумеется, провести генеральную уборку: выбросить старые ненужные вещи, вымыть окна, полы, вычистить ванную. Благодаря этому квартира будет выглядеть просторной и чистой – покупатель это точно оценит.
Как выбрать агентство?
Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости, необходимо тщательно подойти к выбору компании, которая возьмет на себя все задачи. Таких площадок сейчас очень много, главное – не растеряться!
Во-первых, изучите сайт агентства (он у него обязан быть, в противном случае появляются вопросы, как оно вообще существует). Проштудируйте всю информацию: как давно оно работает, количество клиентов, репутация, команда. На последний пункт обратите особое внимание: опыт работы с клиентами, количество сделок. Также советуем погуглить специалистов и само агентство на предмет упоминания в СМИ, например, привлекают ли представителей компании в качестве экспертов, нет ли громких скандалов и т.д.
Во-вторых, почитайте отзывы клиентов (и лучше всего не останавливаться только на сайте самого агентства, используйте другие независимые площадки). Если есть возможность, напишите клиентам напрямую, чтобы получше узнать, как работают специалисты компании. Обратите внимание также на то, как агентство работает с негативными отзывами (если таковые имеются).
В-третьих, посмотрите, есть ли корпоративный блог агентства, выступает ли оно на своей платформе с экспертными колонками, анализом рынка и вопросами в сфере недвижимости. Это также многое говорит об экспертности сотрудников и в целом агентства.
После этапа подготовки позвоните туда напрямую, чтобы выяснить все условия и получить ответы на вопросы. Выберите самый комфортный и выгодный для себя вариант.
***
Итак, продать квартиру можно самостоятельно или с помощью риэлторов. Если вам больше подходит первый вариант, сперва активно изучите все требования: от пунктов договора купли-продажи до сбора документов и государственной регистрации. Для того чтобы оценить стоимость квартиры, необходимо проштудировать специализированные сайты с объявлениями, мониторить изменения на рынке. Составьте грамотное и содержательное объявление о продаже квартиры, сделайте качественные фото. Когда найдется покупатель, останется документально заверить сделку и получить деньги, лучше использовать безналичный расчет.
Все это звучит довольно сложно, однако, если запастись временем и быть внимательным, все обязательно получится. Удачи!
Можно ли продать неприватизированную квартиру в беларуси
Все средства, которые поступают от сдачи коммерческого жилья, аккумулируются на специальных счетах горрайисполкомов и могут использоваться на строительство, реконструкцию или приобретение коммерческого жилья. За 2021 год от сдачи внаем жилых помещений коммерческого использования в целом по области получено 899 миллионов рублей. В частности, в Гродно в 2021 году деньги пойдут на строительство нового арендного жилья. Будет оно возводиться и за счет бюджетных средств.
Жилье коммерческого использования, или, как его называют, арендное стало альтернативным решением проблемы улучшения жилищных условий для тех, кто в этом нуждается. 16 декабря 2021 года Президентом Республики Беларусь был подписан Указ №563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», согласно которому государственное жилье будет переведено в разряд коммерческого использования. В указе определено, что государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе жилые помещения социального пользования, в общежитиях, специальные и коммерческого использования. Однако не все неприватизированное жилье будет переведено в разряд коммерческого. Социальное жилье для определенных категорий населения остается. На получение жилого помещения социального пользования будут иметь право дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, граждане, пострадавшие от катастрофы на Чернобыльской АЭС, многодетные семьи, в зависимости от доходов, и другие категории. Перечень довольно широкий. Но права на приватизацию они не получат, просто не будут вносить плату за пользование жильем.
Можно ли и как продать неприватизированную квартиру
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.
Как самому продать или купить квартиру на «вторичке» без агентства
- Паспорта дарителя и одаряемого
- Копия лицевого счета
- Выписка из Единого регистра недвижимого имущества (если договор заключается у нотариуса)
- Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)
- Согласие всех совершеннолетних, прописанных в квартире
- Технический паспорт
- Документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи и т.п.)
- Копию лицевого счета (выдает ЖЭС по предъявлению паспорта). Копия действительна в течение месяца и выдается бесплатно. Выписка лицевого счета необходима для уверенности в том, что в квартире не прописаны дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.п. (ОБРАЗЕЦ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА licevoy-schet.doc )
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
- Выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Ее можно получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (оно же — БТИ или БРТИ). Выписка подготавливается 3 дня, а за ее выдачу будет необходимо заплатить символическую сумму.
Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.
Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.
Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет, с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.
Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.
Подводные камни при продаже
При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.
Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.
Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа
Первым делом необходимо найти покупателя, который согласится помочь с приватизацией. Это наиболее сложный этап, так как покупатели опасаются мошеннических схем и зачастую не любят платить задатки, даже если подписаны все соответствующие документы, дающие все возможные гарантии.
Если продавцом дом или квартира были приватизированы и в приватизации участвовали другие граждане, то требуется согласие этих граждан.
Учитывая, что до полного погашения всей стоимости приватизированного жилья, оно находится в ипотеке у местного райисполкома, в данных правоотношениях можно руководствоваться Законом Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20.06.2008 года (с изменениями и дополнениями).
С учетом принимаемых решений о приватизации, таких помещений около 163 тыс. Таким образом, около 93% жилищного фонда находится в собственности граждан.
Схемы продажи на практике
Продажа неприватизированной квартиры возможна через практику определённых схем. При этом они не должны противоречить никаким статьям законов Жилищного или Гражданского Кодекса. Схемы действия, когда требуется срочно продать неприватизированное жильё, указаны в таблице ниже.
| Вариант | Описание схемы действий |
| Получение выписки из ЕГРН |
|
| Смена фигуранта в регистрации места проживания | Происходит своего рода «рокировка»:
1. Сделка проводится без нотариуса, но под расписку и изготовленный самостоятельно ДКП (договор купли-продажи). 2. Продавец получает сумму за квартиру, на которой условились стороны. 3. Покупатель вписывается в квартиру. 4. Продавец выписывается. 5. Покупатель сразу производит все необходимые действия по приватизации. |
| Одновременная с продажей приватизация | Схема:
1. Сначала продаются документы на приватизацию. 2. Составляется договор о купле-продаже недвижимого имущества. Здесь важно пометить, что после завершения приватизиционного процесса, квартира автоматически перейдет в полное владение нового хозяина. 3. Получение аванса от покупателя (под расписку). 4. Как только приватизация закончиться, недвижимость отходит автоматически в собственность к покупателю. |
| «Буферное» жильё | Алгоритм действия:
1. Составляется ДКП с предполагаемым покупателем. 2. В обязательном порядке его уведомляют об отсутствии частной собственности. 3. Выкупается «буферное» жилье (идентичное неприватизированному варианту), находящееся в полной собственности у агентства. 4. Документация готовится на «буферный» объект продажи. 5. Производят обмен неприватизированной квартиры на «буферную». 6. Продавец, ставший собственником «буферной» квартиры, продает её. |
Продажа неприватизированной квартиры
Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.
Для реализации такой схемы продажи необходимо:
- узнать можно ли продать квартиру;
- подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
- подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
- после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
- получение аванса;
- регистрация права собственности в Росреестре;
- заключение договора купли-продажи.
Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.
Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.
Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.
Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:
- как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
- найти покупателя;
- взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
- переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
- получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
- выписаться из квартиры.
Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.
Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.
Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.
- подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
- найти покупателя;
- приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
- подать заявление на обмен в муниципалитет;
- после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
- оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
- продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.
Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье.
Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.
После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса. Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища. Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.
От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.
Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:
- У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
- Расписка заверяется у нотариуса.
- У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
- Документы передают в паспортный стол.
- После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
- Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.
Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии. Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями. Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.
Квартиросъемщик, желающий обменять неприватизированное жилье должен:
- Поместить объявление в газете, интернете.
- Найти покупателя на неприватизированную квартиру и договориться с ним об условиях обмена с доплатой.
- Продавец неприватизированной квартиры обращается в районную администрацию с просьбой разрешить обмен жилой площади. Бланк заявления выдадут на месте.
- Получить доплату с клиента.
- Переехать в жилье покупателя.
Важно. Обменять объект недвижимости легче на квартиру с аналогичным метражом жилой и общей площади. Самостоятельно найти подходящий вариант сложно. У серьезных риэлтерских организаций на случай заключения подобных сделок куплена собственная (буферная) жилищная территория, с использованием которых могут проводиться более сложные схемы продажи.
Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:
- паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
- ордер (договор социального найма);
- разрешение от местной администрации;
- домовая книга;
- выписка ЕГРН;
- технический паспорт;
- разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
- доверенность на представителя.
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
- Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
- Продавец выписывается из муниципального жилья.
- Продавец прописывается в буферной квартире.
- Покупатель производит приватизацию социального жилья.
- Производится окончательный расчет.
- Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.
Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации
Следует понимать, что рисков при осуществлении продажи (обмена) неприватизированной квартиры очень много. В чем они заключаются и как их избежать:
- Возможны трудности со сроками выписки с жилплощади или с тем, на какую площадь будете прописываться. Проблемы будут, если вы будете предполагать прописаться на жилплощадь родственников, которые проживают в странах СНГ;
Юридически нельзя оформить факт внесения задатка или авансового платежа за неприватизированное жилье. По закону нельзя совершать сделки с тем, что тебе не принадлежит.
Если был внесен задаток, и требуется по каким-то причинам его вернуть, сделать это будет практически невозможно.
Напрямую с покупателем лучше не общаться. Лучше пусть это сделает третье лицо, к примеру, работник агентства по недвижимости;
Необходимо проверить дееспособность и вменяемость продавца.
Если окажется, что он находится на учете в псих- или наркодиспансере, то возникнут сложности с обменом. Родственники или иные заинтересованные лица могут подать в суд на признание сделки недействительной, поскольку одна сторона была в состоянии невменяемом. Что будет подтверждено документально;
Банковская ячейка будет служить законным способом передачи денежных средств за «покупку-продажу».
Также не лишним будет заверить на бумаге условие, по которому денежные средства будут выплачены продавцу только после выписки с занимаемой жилплощади;
На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.
[1]
Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.
Некоторые правовые нормативы, касающиеся легального осуществления сделок купли-продажи недвижимого объекта, все же позволяют продавать квартиры, не находящиеся на приватизационном учете в ЕГРН (Едином Государственном Реестре Недвижимости). Но для этого необходимо, чтобы соблюдались конкретные условия:
- Законность оформительской манипуляции.
- Наличие другого места проживания у продавца.
- Отсутствие долгов по коммунальным, иные квартирным платежам.
Продажа неприватизированной квартиры возможна через практику определённых схем. При этом они не должны противоречить никаким статьям законов Жилищного или Гражданского Кодекса. Схемы действия, когда требуется срочно продать неприватизированное жильё, указаны в таблице ниже.
| Вариант | Описание схемы действий |
| Получение выписки из ЕГРН |
|
| Смена фигуранта в регистрации места проживания | Происходит своего рода «рокировка»: |
1. Сделка проводится без нотариуса, но под расписку и изготовленный самостоятельно ДКП (договор купли-продажи).
2. Продавец получает сумму за квартиру, на которой условились стороны.
3. Покупатель вписывается в квартиру.