Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира безвозмездного пользования: что это такое и договор передачи (ссуды)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.
В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.
Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.
Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.
Условия договора безвозмездного пользования
Существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет договора. Описывать передаваемое имущество надо так же подробно, как в договоре аренды. Если это имущество имеет индивидуальные признаки, например, безвозмездно передается в пользование транспортное средство, то указывают его государственный регистрационный и идентификационный номер, марку и модель, номер двигателя.
Рекомендуется указать в предмете договора и денежную стоимость передаваемого имущества. Во-первых, это потребуется бухгалтеру ссудополучателя для того, чтобы учесть это имущество на забалансовом счете, во-вторых, в случае повреждения или утраты вещи сторонам не придется спорить о сумме возмещения.
Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, оно не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.
Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный срок или без его указания. Если договор срочный, то ссудополучатель может в любое время отказаться от него, сообщив об этом ссудополучателю за месяц до этого (или за другой срок, указанный в договоре). Ссудодатель же не имеет права отказаться от срочного договора, если в нем такое условие не оговорено. В то же время отказаться от договора, который заключен бессрочно, может любая из сторон, о чем она должна уведомить другую сторону за месяц или в другой, указанный в договоре, срок.
Договор безвозмездного пользования может быть также расторгнут досрочно по следующим основаниям:
- ссудополучатель использует вещь в нарушение договорных условий или не по назначению;
- ссудополучатель не создает условий для поддержания вещи в исправном состоянии;
- в результате пользования состояние вещи существенно ухудшается;
- ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь другому лицу;
- обнаружены недостатки вещи, не позволяющие ее использование, о которых ссудополучатель не знал на момент заключения договора;
- если сложились обстоятельства, за которые ссудополучатель не отвечает, в результате которых вещь окажется в непригодном состоянии.
Если же срок договора истек, а ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Дополнительно сторонам стоит предусмотреть в договоре безвозмездного пользования и другие важные условия. Например, согласовать вопрос возмещения расходов ссудополучателя на неотделимые улучшения имущества, полученного в пользование.
Дарение – это двусторонняя сделка, которая предполагает безвозмездную передачу дарителем своего имущества в пользу одаряемого. Последний, в свою очередь, в праве принять или отказаться от принятия дара. Переход права в результате дарения необходимо зарегистрировать в Росреестре. Дарению подлежат только те объекты, которые принадлежат дарителю. Также можно передать в дар имущественные права, например, право требования на квартиру в новостройке.
Существует ряд ограничений при дарении недвижимости:
- Законные представители не могут дарить имущество своих подопечных: недееспособных или малолетних
- Договор дарения не может содержать условие о передаче права на объект только после смерти дарителя
- Если имущество находится в совместной собственности, требует получение согласия от всех собственников.
Как поделить доход между налоговыми режимами?
Представим ситуацию. Организация находится в административном здании, которое предоставил собственник — физлицо (например, директор или учредитель). Предположим, что торговая компания согласилась с инспекторами и решила уплатить налог. Но как его рассчитать, если она совмещает несколько видов деятельности? С розничной торговли, например, уплачивает ЕНВД, а с «опта» — единый налог по УСНО.
Налоговики могут предъявить претензию на всю сумму дохода в виде безвозмездного пользования имуществом, включив его полностью в расчет единого налога по «упрощенке». Основанием для такой позиции являются Письма Минфина России от 23.12.2008 N 03-11-04/3/568, от 22.10.2008 N 03-11-04/3/468. В них допускается исчисление налога на прибыль с дохода в виде безвозмездного пользования имуществом, несмотря на то что организация платит ЕНВД и не является плательщиком налога на прибыль с основного вида деятельности. При этом в Письме от 28.01.2009 N 03-11-09/22 финансовое ведомство высказывает противоположную позицию, правда, в отношении предпринимателя. Но аргументом может воспользоваться и организация. Посудите сами. В силу п. 4 ст. 346.26 НК РФ уплата предпринимателями ЕНВД предусматривает замену уплаты НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом). Раз так, то при осуществлении исключительно «вмененной» деятельности внереализационные доходы, к которым относится и стоимость безвозмездно полученных имущественных прав, НДФЛ не облагаются. В отношении организаций в п. 4 ст. 346.26 НК РФ есть аналогичная норма, освобождающая компанию-«вмененщика» от обязательств по налогу на прибыль. Поэтому логично, что при осуществлении организацией только «вмененной» деятельности стоимость безвозмездно полученных имущественных прав не подлежит самостоятельному налогообложению.
К сведению. Есть и еще одно Письмо финансистов (от 05.10.2009 N 03-04-05-01/723), посвященное отсутствию оснований для обложения ЕНВД и НДФЛ доходов, полученных предпринимателем, осуществляющим деятельность в сфере розничной торговли, в связи с заключением договора безвозмездного пользования имуществом. В нем Минфин указывает, что деятельность в области розничной торговли помимо реализации товаров предполагает также проведение иных операций, являющихся неотъемлемой частью данного вида деятельности. Доходы, полученные в связи с заключением договора безвозмездного пользования имуществом, к предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли не относятся и не подлежат налогообложению в рамках ЕНВД. Затем чиновники делают весьма интересный вывод о том, что положения гл. 23 НК РФ не содержат каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом к доходам физического лица, подлежащим обложению НДФЛ. То есть предприниматель вообще не должен уплачивать налог при безвозмездном пользовании имуществом. При этом, нужно заметить, Письмо финансистов не нормативный акт, но следование разъяснению в подобной ситуации может освободить от налоговой ответственности.
При осуществлении нескольких видов деятельности и совмещении режимов в п. 7 ст. 346.26 НК РФ содержится прямое указание о ведении раздельного учета имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении деятельности, подлежащей обложению ЕНВД, и деятельности, по которой уплачиваются налоги в соответствии с иным режимом налогообложения. При этом п. 8 ст. 346.18 НК РФ при совмещении УСНО и ЕНВД обязывает налогоплательщика вести раздельный учет доходов и расходов по разным специальным налоговым режимам. Приведенные нормы говорят в пользу того, что доход от безвозмездного пользования имуществом следует распределять между видами деятельности. В качестве косвенного подтверждения приведем судебное решение — Постановление ФАС СЗО от 24.11.2009 N А42-4755/2008.
Выявив у предпринимателя, занимающегося торговлей, имущество в безвозмездном пользовании, налоговики посчитали, что это повлекло неправильное исчисление доли дохода, облагаемого по традиционной системе налогообложения, в общей сумме дохода от всех видов деятельности и, следовательно, неправильное исчисление суммы расходов, подлежащих учету при исчислении НДФЛ и ЕСН.
Организации признаются плательщиками налога на имущество в отношении недвижимого имущества (в том числе имущества, переданного во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенного в совместную деятельность или полученного по концессионному соглашению), учитываемого на балансе в качестве объектов ОС по правилам бухгалтерского учета. Иное может быть предусмотрено ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
В статье 378 НК РФ речь идет об имуществе, переданном в доверительное управление, в ст. 378.1 НК РФ – об имуществе при исполнении концессионных соглашений.
Статья 378.2 НК РФ содержит особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимости с учетом их кадастровой стоимости. В силу пп. 3 п. 12 данной статьи объект недвижимости, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или организации, владеющей им на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1 НК РФ.
Безвозмездное пользование помещениями и земельными участками, принадлежащими государству
Согласно с п. 1 ст. 689 ГК РФ договор безвозмездного пользования предполагает передачу объекта в безвозмездное пользование одной стороной к другой (ссудодателем к ссудополучателю), последний, в свою очередь, принимает на себя обязательство по возврату предмета соглашения в том же состоянии, в каком он был получен с учетом естественного износа. Объектом договора безвозмездного пользования может выступать имущество:
- входящее в состав государственной казны;
- закрепленное за унитарными предприятиями на условиях оперативного управления;
- закрепленное за бюджетными, казенными и автономными учреждениями на условиях оперативного управления.
Пожертвование — прерогатива некоммерческой сферы
Прежде всего, можно отметить, что договор безвозмездной передачи имущества в рамках дарения подразумевает, что владелец собственности передает одариваемому непосредственно вещь, связанное с ней имущественное право или же некоторую уступку (например, прощение долга). В свою очередь, при оформлении соглашения, предмет которого — пожертвование, основой соответствующей сделки может быть только вещь или же имущественное право на нее. Предоставление уступок или иных преференций в рамках такой правовой категории как пожертвование, как отмечают юристы, не может быть осуществлено.
То есть в тех случаях, когда передается государственное или муниципальное имущество, кредитный аспект между субъектами правоотношений (который, теоретически, может прослеживаться в формате бюджетных займов), не должен затрагиваться.
Также, отличия прослеживаются в таком нюансе как статус получателя имущества в рамках безвозмездной передачи. Как правило, при заключении договора пожертвования круг лиц, в пользу которых передаются активы значительно более узкий, чем в случае с дарением. Основными субъектами правоотношений в рамках пожертвований в качестве стороны, принимающей имущество, признаются, в соответствии с законодательством, некоммерческие организации. Включая в том числе и госучреждения, в пользу которых может передаваться, как вариант, государственное имущество. Таким образом, в пользу коммерческой структуры пожертвование сделать в общем случае нельзя.
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения при УСН
Многие юридические субъекты хозяйственной деятельности, куда можно отнести различные ООО, а также другие предприятия, выбирают себе упрощенную систему налогообложения (УСН). Она предусматривает фиксированную уплату 15% суммы от своих доходов (налог), а также другие обязательные платежи в различные фонды (например, за своих работников).
Такие субъекты хозяйственной деятельности могут безвозмездно арендовать недвижимое имущество, как у простых граждан, так и у юридических лиц, а также ИП.
Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица, и у участников хозяйственной деятельности, подвергается налогообложению, согласно Налогового кодекса, а также иных разъяснительных нормативно-правовых актов (разъяснение Высшего Административного Суда, писем налоговых инспекций).
Для расчета необходимой денежной суммы, из которой будут платиться налоги, выступает следующая информация. Берется общая характеристика помещения, а затем статистические или рыночные данные, исходя из которых, можно узнать, сколько платится арендная плата за аналогичные объекты, субъектами хозяйственной деятельности по региону, или в конкретном населенном пункте. Это необходимо для тех предприятий, которые производят товары или предоставляют услуги. Исходя из данной информации, ежемесячная ориентировочная сумма аренды, закладывается в стоимость продукции, затем подсчитывается доход от реализации, и идет уплата УСН. Такой алгоритм расчета применяется для всех субъектов хозяйственной деятельности, которые выступают ссудополучателями. Если такого не будет делаться, тогда это сделает налоговая инспекция, и тогда помимо налога, придется заплатить не только пеню, но и штрафные санкции.
Те граждане, которым принадлежат помещения, за сдачу в безвозмездное пользование своего имущества никаких налогов не платят. Исключением является налог, который платится за наличие в собственности самого объекта недвижимости.
Важно понимать, что в юридической практике нет такого договора, как безвозмездная аренда нежилого помещения. Для оформления таких правоотношений заключается соглашение о предоставлении ссуды, в виде конкретного объекта недвижимости, в котором указываются его индивидуальные признаки.
Некоммерческая организация безвозмездно пользуется муниципальным имуществом: нужно ли платить налоги
Плательщиками налога на имущество являются организации, владеющие имуществом, которое в силу ст. 374 НК РФ облагается указанным налогом (ст. 373 НК РФ). Для российской организации объектом налогообложения признается имущество, которое учтено у нее на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).
В вопросе сказано, что некоммерческая организация пользуется помещением, находящимся в муниципальной собственности, по договору, заключенному с администрацией местного самоуправления. Предполагается, что исполнительный орган администрации действует во исполнение соответствующего решения данного муниципального образования. Поэтому если помимо указанного договора есть решение органа местного самоуправления о передаче помещения и договор заключен на основании этого решения, то, по нашему мнению, условие для пользования льготой выполняется и у некоммерческой организации не возникает обязанности по исчислению налога на прибыль.
Порядок предоставления в безвозмездное пользование имущества, входящего в состав государственной казны, закрепленное за унитарными, автономными и бюджетными организациями
Для того, чтоб получить государственное (муниципальное) имущество в безвозмездное пользование, заинтересованное лицо должно направить в адрес органа управления данным имуществом соответствующее заявление, составленное в письменной свободной форме. Данное заявление рассматривается главой исполнительной власти в срок до 30 дней, по истечении которых выносится решение о заключении договора безвозмездного пользования с проведением торгов, без проведения таковых либо об отказе в передаче имущества в безвозмездное пользование. Торги проводятся в соответствии с действующим антимонопольным законодательством РФ. Без проведения торгов государственное имущество может быть передано:
- государственным органам и внебюджетным фондам, ЦБ РФ;
- муниципальным предприятиям и госучреждениям, корпорациям и компаниям;
- на основании международных договоров и федерального законодательства РФ;
- некоммерческим организациям, деятельность которых направлена на решение социальных проблем и развитие гражданского общества в РФ (профсоюзы, общественные движения и фонды, политическим партиям и другие );
- образовательным и медицинским учреждениям;
- адвокатским, нотариальным и торгово-промышленным палатам;
- объектам почтовой связи;
- взамен объекта недвижимости, в отношении которого были прекращены права пользования в связи со сносом или реконструкцией.
Основаниями для договора безвозмездного пользования государственным имуществом выступают Постановления главы исполнительной власти и итоговый протокол торгов/аукциона/конкурса. Передача имущества, принадлежащего унитарным, бюджетным и автономным учреждениям на правах оперативного управления и хозяйственного ведения, возможна только при наличии результатов проведенных торгов, дающих право безвозмездного пользования имуществом. В данном случае уполномоченный орган представляет экспертную оценку последствий, которые имеют место быть после передачи объекта в безвозмездное пользование.
Как не попасть под двойное налогообложение при учете безвозмездно полученного имущества
Пункт 1 статьи 3 НК РФ, содержит норму о принципе равного налогообложения, который означает, что получение одинаковых экономических результатов, влечет за собой одинаковое бремя. Этот принцип нарушается в ситуации, когда одна организация, может учесть в расходах затраты, осуществленные на полученные безвозмездно денежные средства, а другая не может включить в расходы стоимость безвозмездно полученного имущества. В такой ситуации налогоплательщиков законодательство поставило в неравное положение. Иными словами, нарушается принцип равенства, когда законодательство ставит одну категорию налогоплательщиков в условия, которые отличаются от условий, предусмотренных для других налогоплательщиков, при отсутствии существенных различий между ними.
Безвозмездное поступление основных средств
Также, не начисляют НДС с безвозмездной передачи организации и предприниматели, применяющие УСН. Не делают этого и обычные граждане ( ст.143 НК РФ ). Однако налог придется заплатить дарителю, который является плательщиком ЕНВД. Дело в том, что этот спецрежим действует в отношении определенных видов предпринимательской деятельности. Они перечислены в п.2 ст.346.26 НК РФ . А при безвозмездной передаче объекта обложения единым налогом не возникает. Таким образом, данная операция подпадает под ОСНО и с нее передающая организация (физическое лицо – ИП) должна исчислить НДС. Аналогичные разъяснения можно найти в письмах Минфина России: от 01.08.2007 г. № 03-11-04/3/307, от 27.07.2007 г. № 03-11-04/3/298, от 09.02.2007 г. № 03-11-05/28, от 27.03.2006 г. № 03-11-04/3/155, от 02.03.2006 г. № 03-11-04/3/104 и др.
Безвозмездная передача имущества
Если организация получает имущество безвозмездно, то оценка соответствующего типа внереализационных доходов производится на основе данных по рыночным ценам для таких активов. Релевантные этой процедуре положения прописаны в НК РФ. В некоторых случаях сведения о ценах должны быть подтверждены налогоплательщиком документально (как вариант при обращении к независимым экспертам с целью проведения оценки).
В условиях договора также можно прописать положение, согласно которому организация, в пользу которой передается имущество, может в любой момент отказаться от его принятия, пока оно непосредственным образом не поступило в распоряжение, пока не осуществлена передача соответствующих активов. При этом, как правило, указывается, что организация отказывается от пожертвования в письменном виде. Как только Жертвователь получает соответствующий документ, то договор считается расторгнутым.
Налог на имущество в безвозмездном пользовании
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если организация-ссудодатель желает избежать налоговых рисков, то при передаче оборудования в безвозмездное пользование необходимо начислить НДС, выписать счет-фактуру (в одном экземпляре) и зарегистрировать его в книге продаж.
У ссудодателя при предоставлении имущества в безвозмездное пользование не возникает дохода, учитываемого при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Расходы, связанные с безвозмездной передачей, в целях налогообложения прибыли также не учитываются.
Имущество, переданное в безвозмездное пользование коммерческой организации, исключается из состава амортизируемого имущества ссудодателя с месяца, следующего за месяцем передачи имущества.
К сведению:
Вместе с тем следует учитывать, что в ряде случаев при передаче имущества в безвозмездное пользование объекта налогообложения по НДС не возникает.
К таким случаям относится, в частности, оказание услуг по передаче в безвозмездное пользование объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также государственным и муниципальным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям (пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Поэтому если, например, ссудополучатель является государственным или муниципальным унитарным предприятием, то передача ему в безвозмездное пользование оборудования, учтенного ссудодателем в составе основных средств, не облагается НДС.