Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как определяется срок сдачи дома и дата передачи ключей от квартиры
Сроки передачи готового жилья покупателю указываются в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом закон не содержит строгого регламента, как должны определяться эти сроки. Главное, чтобы дата была одинакова для каждого дольщика многоквартирного дома либо отдельной блок-секции.
Договор долевого участия практически всегда приводит два срока — ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю-дольщику. Разумеется, закон запрещает застройщикам передавать жилье раньше, чем будет получено разрешение от местной администрации на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому передача готовых квартир происходит чуть позже. А значит, для покупателя жилья ключевой датой в ДДУ является именно вторая — дата передачи ключей от квартиры девелопером.
Для определения срока может использоваться три различных способа:
- точная дата — к примеру, «в срок не позднее 31.12.2021». В таком случае первым днем просрочки станет следующий день — 01.01.2022;
- обозначение квартала — к примеру, «в 1 квартале 2021 года». Первый квартал 2021 года длится с 01.01.2021 по 31.03.2021 включительно. А значит, просрочка начинается с первого дня следующего, второго квартала — 01.04.2021;
- через определенное количество дней после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию — к примеру, «ориентировочным сроком» получения такого разрешения может являться 2 квартал 2021 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 30 дней после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае разрешение должно быть получено не позднее 30 июня 2021 года. Ключи от квартиры должны быть выданы не позднее 30 июля 2020 года. Просрочка начинается с 31 июля 2021 года.
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки — 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?
Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой, добиться устранения всех проблем невозможно. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.
Расторжение ДДУ через суд
Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и пени по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство затягивают, есть риск не дождаться его завершения, он может потребовать аннулирования договора, подав иск с соответствующими требованиями в суд.
При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после истечения срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за пользование чужими деньгами, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.
Что делать дольщику при просрочке
Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:
- неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
- возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
- компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
- штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
- компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
- возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
- расторжение договора участия в долевом строительстве
Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.
При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.
Нужно ли подписывать соглашение о переносе сроков
Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.
Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.
С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.
Как определяется срок сдачи дома
Срок сдачи жилого дома жильцам является одним из основных пунктов договора долевого участия (ДДУ), который обязателен для исполнения. Если застройщик просрочил сдачу дома, то данный пункт считается нарушенным и строительная компания будет нести всю ответственность согласно ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.
Срок сдачи жилья определяется компанией-застройщиком и указывается он в проектной документации и в договоре ДУ. Обозначаться срок может несколькими способами:
- Точной датой;
- Указанием годового квартала;
- После ввода в эксплуатацию. После этой даты застройщик обязан в течение 30 дней передать квартиры собственникам.
Юридическая помощь по взысканию убытков и неустойки за просрочку сдачи дома
В юридических компаниях, ситуации, когда застройщик перенес срок сдачи дома, не редки. Поэтому помощь по данному вопросу оказывается на высоком уровне, а государство в свою очередь всегда становится на сторону дольщиков.
Итак, 2 месяца с момента указанного в договоре ДУ срока уже прошли, а застройщик все еще не сдал дом, пришло время требовать законной выплаты неустойки. Первое, что требуется сделать — составить досудебную претензию на имя строительной компании, в которой изложить требования о выплате неустойки по факту нарушения сроков сдачи дома. Претензия составляется в 2 экземплярах и передается застройщику либо при личном посещении офиса, при этом на экземпляре собственника должны стоять роспись и печать компании. Либо претензию можно отправить по почте в виде заказного письма с уведомлением и описью.
После этого ждем решение застройщика на протяжении 30 дней. Если компания соглашается на добровольную выплату пени, то дольщик передает ей свои реквизиты для перевода денег.
Если ответа от застройщика нет, то составляется исковое заявление для обращения в суд. К исковому заявлению потребуется также приложить:
- договор долевого участия;
- расчет неустойки;
- претензия, ранее отправленная на имя компании;
- квитанцию об уплате госпошлиины.
Когда отправлять досудебную претензию
Согласно закону для определения факта затягивания сроков застройщиком и определения суммы пени значение имеет только дата передачи квартиры (подписания акта приемки). Ориентироваться нужно именно на договор и реальный срок получения ключей от квартиры, а не на ввод дома в эксплуатацию. Не совершайте эту распространенную ошибку.
Для получения неустойки сперва необходимо отправить досудебную претензию. В ней вы, как будущий собственник квартиры, требуете выплатить причитающуюся вам по закону сумму пени. В письме вы должны обоснование нарушения срока передачи жилья, который четко прописан в ДД, а также сумму причитающейся вам по закону пени.
В случае отказа застройщика выплатить неустойку, этот документ станет, кроме всего прочего, основанием для получения дополнительных компенсаций. Это могут быть штраф (50% от невыплаченной добровольна суммы) и моральных издержек. Они взыскиваются в судебном порядке с застройщиков, отказывающихся платить пеню.
Претензия может быть отправлена:
- После получения ключей от квартиры. В этом случае сумму рассчитать просто, и есть возможность получить компенсацию без судебных разбирательств.
- Не дожидаясь завершения строительства. Это делают, если сроки строительства затягиваются очень сильно. И тогда претензия становится основанием для последующего судебного разбирательства. В ней указывают не общую сумму, а пеню за каждый день и дату, с которой считается просрочка.
Претензия к строительной компании составляется в 2 экземплярах. Дальше ее можно отправить по почте (заказным письмом) или передать в офис застройщика, где ответственное лицо должно расписаться и поставить печать на экземпляр дольщика. По правилам делопроизводства все входящие письма должны быть зарегистрированы в специальном журнале в секретариате фирмы или предприятия. Вы получаете этот номер лично или при помощи уведомления от почтовой службы.
Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя
Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).
Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.
Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки.
Тот же 214-ФЗ позволяет переносить сроки окончания работ, причем, застройщик может делать это неограниченное количество раз, и случаи, когда сроки переносились на несколько лет (на 3, 5, а то и на 10 лет) не являются единичными.
Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.
Просрочка в новостройке — что делать — Новостройки — Журнал Недвижимости
Что считается просрочкой
В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию.
Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию.
Дата ввода должна быть указана в договоре.
Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.
Соглашение о переносе сроков
Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.
Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ
Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.
Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.
Но и нервов вы потратите намного меньше.
Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.
Расторгать или не расторгать договор
Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.
Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.
Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.
Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.
Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию
Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?
Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.
Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.
Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?
Возврат денег по договору.Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.
Проценты за пользование деньгами.За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.
Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.
Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.
Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.
5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.
Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.
3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля
Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.
Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.
Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.
Компенсация морального вреда.
Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.
Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».
Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.
Если вы хотите дождаться свою квартиру
Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?
Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.
Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:
3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.
Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.
Компенсация морального вреда.
Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика.
Что делать дальше? Суд.
В случае, если застройщик ответил на вашу претензию отказом, то следующим этапом будет подача искового заявления в суд.
Стоит отметить, что на этом этапе главное — выбрать верную тактику по обращению в арбитражный суд или в суд общей юрисдикцией с грамотным выбором территориальной подсудности.
Каждый судья имеет определённую репутацию, известную в юридических кругах. Минусом обращения в суд общей юрисдикции является риск уменьшения заявленной суммы неустойки. Арбитражные суды более лояльны, но каждое дело индивидуально и зависит в том числе и даты просрочки.
Тенденция такова, что «копить» неустойку сейчас не выгодно из-за её «срезов» в суде, более выигрышный вариант – взыскивать неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры, направляя исковые требования частями.
Дополнительное соглашение
Если застройщик не успевает вовремя завершить строительство, сроки сдачи дома можно перенести. Но при этом девелопер обязан отправить дольщикам официальное уведомление максимум за два месяца до изначально запланированного срока сдачи объекта, который указан в договоре долевого участия (ДДУ).
В уведомлении застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ввода новостройки в эксплуатацию. Дольщик может согласиться на новые условия или не пойти на них.
Подписав дополнительное соглашение, будущему владельцу останется только ждать, что новый срок сдачи дома будет соблюдён. Однако такой шаг ограничивает дольщика в правах, и в дальнейшем он не сможет претендовать на денежную компенсацию и возмещение убытков.
Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома можно только, если застройщик чётко указал причину задержки (к примеру, поставщик нарушил срок поставки строительных материалов) и не отказывается общаться с дольщиками. При ухудшении финансового положения, строительные компании зачастую не выходят на связь с клиентами.
Если дом сдали более чем на два месяца позже изначально оговоренного срока, а дольщик не подписал дополнительное соглашение, может быть два варианта развития событий: расторжение ДДУ или ожидание ввода дома и получение денежной компенсации за перенос сроков.