Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила использования придомовой территории многоквартирных домов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Что понадобится для оформления придомовой земли
Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:
- заявление о регистрации права общей долевой собственности;
- паспорт представителя собственников;
- протокол общего собрания собственников;
- межевой план территории;
- технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
- постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
- квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
- документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
- документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.
Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Нарушения использования придомовой территории
Самое распространенное нарушение, связанное с неправильным использованием придомовой территории – ограничение прав других граждан.
При установке заграждений, либо иных ограничивающих доступ устройств важно соблюсти права других граждан. Практике известные случаи, когда пострадавшие от незаконных действий лица обращались в суд и получали крупную денежную компенсацию, выплачивать которую обязаны все жители дома. Решение об установке любого запирающего устройства должно быть принято на собрании жильцов (не менее 2/3 отданных ). Если территория принадлежит сразу нескольким МКД, такое решение принимается совместно. В некоторых случаях часть земли является собственностью органов муниципальной власти, поэтому предварительно нужно получить разрешение в местной администрации. Требования к самим заграждающим устройствам установлены в Приказе Минстроя № 972. Во избежание принудительного сноса необходимо соблюсти данные положения.
Процедура организации паркинга и стояночных автозон во дворах всегда является основным критерием при проектировании. Уже на период проектирования здания предусматривается порядок месторасположения паковочных участков, которыми и оперируют при формировании автостоянки во дворе и ближайшей местности. Эти принципы владельцы могут употреблять на этапе когда составляется план придомовой территории многоквартирного дома (в соответствии со СНиП) и формировать дополнительные автостоянки, обустройство личных автогаражей, но при этом следует учесть:
- промежуток от автостоянки, вмещающей до десяти авто, до корпуса жилого дома должен быть не меньше десяти метров, а вот до гаражей оно может составлять расстояние на четверть больше;
- устанавливать гаражи на придомовой земле возможно только лишь при условии, что выезды из данных автогаражей не обращены в сторону корпусов;
- разрешается присутствие открытой автостоянки, которая вмещает вплоть до пятидесяти единиц автотранспорта. Когда же разговор идет о местах для стоянки либо гаражах с непрерывным стеновым огораживанием, в таком случае их вместительность может быть повышена вплоть до ста авто. Если места все же недостаточно, то возможна аренда дополнительной зоны.
Жители могут подать жалобу если автостоянка провоцирует различные препятствия и ограничивает возможности жильцов в надлежащие управляющие органы, это муниципальная либо районная гор. администрация, пожарный надзор, санитарные контролирующие службы. Всегда, когда появляются споры о стоянке машин во дворах, для начала нужно исследовать районные нормативные бумаги.
Собственники добиваются доступа на придомовую территорию
✔ Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 12229/2020
Собственник помещения в многоквартирном доме обратился с иском об обязании прекратить нарушение его права на проезд через шлагбаум.
Ранее на общем собрании собственников было принято решение, что въезд автотранспортных средств на придомовую территорию осуществляется через шлагбаумы согласно Реестру учета автотранспорта, и каждый жилец дома, имеющий легковой автотранспорт обязан нести расходы по обслуживанию соответствующих элементов благоустройства.
Ответчиками по делу стали другой собственник, выбранный представителем по разрешению вопросов, связанных с проездом автотранспорта, и ООО «Астра» – организация, которая обслуживала шлагбаумы.
Районный суд отказал в иске. По его мнению, ООО «Астра» является ненадлежащим ответчиком, поскольку самостоятельно решение о проезде транспортных средств данная организация не принимает. Кроме того, истец не подавал заявление о включении автомобиля в предусмотренный реестр.
Мосгорсуд вынес новое решение, которым обязал ответчиков не чинить препятствий истцу в проезде на его транспортном средстве на придомовую территорию своего дома. По мнению апелляционной инстанции, иск предъявлен к надлежащим ответчикам, а запрет собственникам на использование придомовой территории, в том числе с учетом установки ограждающих устройств, в зависимости от своевременной сдачи взноса на установку шлагбаумов и положительного голосования на их установку является незаконным.
Кассационная инстанция оставила жалобы ответчиков без удовлетворения:
— «законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию, в том числе путем внесения в какой-либо реестр на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома, что фактически является санкцией за нарушение установленного общим собранием порядка пользования земельного участка. Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома»;
— «тот факт, что порядок пользования земельным участком, утвержденный решением общего собрания, не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения. Так, из положений части 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ, следует, что суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу. Приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится решение общего собрания собственников».
✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 8946/20
Два собственника только через суд добились доступа своего транспорта на придомовую территорию. Суд обязал ответчика (другого собственника) не чинить препятствий в пользовании истцами придомовой территорией многоквартирного дома; внести сведения (зарегистрировать) истцов в мобильное приложение, позволяющее открывать шлагбаум (ограждающее устройство) посредством мобильного телефона; предоставить истцам беспрепятственный доступ к управлению шлагбаумом, а также к общему имуществу – придомовой территории, в том числе предоставить возможность парковки личного транспорта на придомовой территории в любое время суток на любом свободном для парковки месте; разблокировать ранее выданные брелоки от шлагбаумов.
Суд исходил из следующего:
— закон не предусматривает возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания как санкцию за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком;
— решение о запрете истцам въезжать на придомовую территорию противоречит закону, поскольку нарушает их права как собственников помещения на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также лишает их возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.
Истцы пожаловались в Мосгорсуд, потому что хотели, чтобы доступ на придомовую территорию был предоставлен не только для их личного транспорта. Однако апелляционная инстанция оставила решение нижестоящего суда без изменения.
Она указала, что установка шлагбаумов и въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений и иных лиц осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников.
На общем собрании собственники приняли условия приобретения и пользования пультами (брелоками) от ограждающих устройств: право приобретения пультов есть только у собственников и зарегистрированных жильцов при предоставлении свидетельства о регистрации транспортного средства; запрещается передача пультов иным лицам под угрозой изъятие пульта.
✔ Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 14464/2020
Несколько собственников из Иркутской области обратились в суд с иском к управляющей организации и председателю совета многоквартирного дома. Истцы требовали предоставить доступ к дистанционному управлению работой шлагбаума.
Они ссылались на то, что общее собрание собственников решило устроить парковку в границах придомовой территории. По решению этого же собрания с собственников транспорта, претендующих на парковочные места, собрали деньги на установку шлагбаума и оборудование видеонаблюдения в размере по 5 000 рублей с каждого. После установки шлагбаума и ограждения в виде натянутого троса доступ на парковку был предоставлен только лицам, которые оплатили эту сумму. Остальные собственники были ограничены в праве пользования придомовой территорией, использованной под обустройство парковки, и являющейся частью общего имущества.
По мнению истцов, «решение о благоустройстве придомовой территории в виде установки шлагбаума, ограждения и камер видеонаблюдения не влечет за собой правового основания для ограничения доступа тем собственникам, которые не вложили денежные средства для оборудования автопарковки».
Суды с таким доводом согласились и обязали председателя совета многоквартирного дома предоставить истцам доступ к дистанционному управлению работой шлагбаума.
Ответчик-председатель пытался обжаловать судебное решение, но безуспешно. Его возражения были такие:
— истцы не доказали факта нарушения их прав на общую долевую собственность, поскольку собственникам не принадлежит право на земельный участок возле дома, за исключением земельного участка под домом;
— шлагбаум не ограничивает истцам доступ на придомовую территорию,
— шлагбаум установлен за счет средств 40 жильцов, является их частной собственностью;
— ответчик является председателем совета многоквартирного дома и не может нести ответственность за решения, принятые собственниками, то есть является ненадлежащим ответчиком по делу.
Нормы обслуживания и благоустройства придомового участка
Обслуживание и благоустройство придомовой территории регламентируется Постановлением Правительства № 491, принятым в 2006 году. В этом нормативном акте разграничена ответственность собственников и управляющих организаций или ТСЖ.
Владельцы квартир в домах, согласно законодательству, вправе ограничивать совет дома в управлении придомовой территорией. Также они вправе делегировать обязанности по обслуживанию товариществу собственников жилья, управляющей компании.
Независимо от того, каким органом осуществляется управление придомовой территорией, осуществляться оно должно в рамках действующего законодательства, устанавливающего нормативы и правила в этой сфере.
Все изменения в конфигурации придомового участка, в том числе возведение и снос строений, должны отражаться на кадастровом плане. Также они подлежат согласованию и документальному оформлению.
Благоустройство придомового участка должно осуществляться управляющей компанией. При этом жильцы дома вправе следить и контролировать ее действия, проверять выполнение и качество тех или иных работ.
В целях благоустройства придомовой территории, как правило, проводятся следующие работы и мероприятия:
- обустройство и ремонт детских, спортивных и развлекательных площадок;
- ремонт и обустройство иных объектов, которые расположены в пределах придомовой территории;
- уборка и иные санитарные мероприятия на участке придомовой территории.
Уборка включает в себя мероприятия, перечень которых различается в зависимости от времени года. Так, в зимний период проводятся следующие работы:
- уборка снега с пешеходных дорожек, а также в зонах проезда автомобилей;
- очистка крыльца от ледяных наслоений;
- обработка пешеходных дорожек песком и иными противоскользящими средствами.
В теплое время года должны проводиться следующие мероприятия:
- уборка листвы, сломанных насаждений;
- посадка растений в клумбы, уход за ними, полив и иные мероприятия по озеленению местности;
- ремонт детских площадок, в том числе покраска и устранение дефектов;
- уборка мусора на придомовой территории;
- обрезка кустарников.
Сколько метров от дома
Нормативы устанавливаются на основании Градостроительного кодекса, точнее статьи 43 п. 4 соответствующего документа. Участок распределен между всеми жильцами пропорционально жилой площади и принадлежит им на правах долевой собственности.
Регламент для каждого региона устанавливается индивидуально, но существует единая формула, позволяющая рассчитать размеры придомовой территории. Согласно ей, нормативная площадь определяется как:
S норм. = У х Sкв
Где У это принятый показатель земельной доли, который приходится на м2 жилого помещения, а Sкв сумма площади квартир и общей территории.
Участок, прилегающий к многоэтажному или частному дому, имеет определенные границы. Администрация каждого населенного пункта имеет право устанавливать, сколько метров отводится под двор. Но минимальные размеры регламентируются общими положениями СНиП и равны параметру дома. Максимальный размер не предусмотрен и ограничивается другими постройками.
Часто жильцы интересуются, как узнать размеры участка, закрепленного за их домом. Чтобы получить эти сведения из Кадастровой палаты, необходимо обратиться к сотрудникам ДУК. Они запросят выписку из документов, в которой будет указана площадь земли, а также её статус. Теоретические сведения можно почерпнуть из интернета, они отображены на карте Росреестра, которая находится в публичном доступе.
Понятие частная придомовая территория подразумевает участок, необходимый для осуществления хозяйственной деятельности. Земля может арендоваться или быть собственностью гражданина. Допускается совместное пользование территорией, если дом находится во владении нескольких лиц. Граница участка должна иметь ограждение. Если таковое не установлено, земля считается муниципальной собственностью.
Оформление в коллективную собственность придомовой территории
Межевание — первый шаг для приватизации жильцами придомовой территории. И, строго говоря, единственный.
Еще в 2010 году Конституционный суд признал особый порядок передачи земли под любым многоквартирным зданием владельцам квартир в собственность.
В отличие от приватизации земель иного назначения, после того, как актом муниципальных властей или по заявлению собственников жилья выделяется и ставится на кадастровый учет новый земельный участок, право на него автоматически переходит к собственникам дома.
Получение земли в собственность имеет ряд неоспоримых преимуществ:
- по решению общего собрания ее можно использовать для получения выгоды — сдавать в аренду;
- город не может без согласия законных владельцев ничего построить на таком участке;
- при необходимости использования придомовой территории для общественных нужд, муниципалитет может лишь выкупить участок или его часть.
Ширина проезда для автотранспорта
Для придомовой зоны действуют нормы, по которым:
- Для проезда автотранспорта строится дорога шириной не менее 3 м.
- Ширина второстепенных дорог или переулков – не менее 2,75 м.
Нельзя забывать про организацию проездов для пожарной спецтехники. Эти спецпроезды также входят в пространство придомовой территории частного дома; а сколько метров они будут занимать в ширину, зависит от высоты жилого дома. По СНиП ширина спецпроезда не превышает 16 м, но и не может быть меньше 6 м.
В МКД (многоквартирных домах) действуют следующие правила:
- Ширину подъездных путей нередко считают вместе с примыкающим к подъезду тротуаром, и это допускается правилами.
- Если проезд рядом с домом заканчивается тупиком, он должен быть достаточно широким для разворота пожарной спецтехники. Разворотная площадка в тупике не должна быть меньше 15*15 м.
- На всех дорогах запрещена стоянка гражданских автомобилей; это же касается длительного перегораживания подъездных путей.
Пространство придомовой территории: стандартные размеры
Основополагающий вопрос заключается в том, сколько метров от забора считается частной собственностью. Другими словами, какая площадь прилегающего к забору пространства может стать придомовой территорией. В каждом регионе правила разрабатывают самостоятельно, с учетом местной специфики (верхней границы формально не существует).
В среднем увеличить земельный надел за счет прилегающей территории можно не более чем на полтора-два метра от ограды. Хозяин, желающий распоряжаться этой полосой земли, должен сначала оформить ее в собственность или арендовать. После приватизации в кадастровом паспорте появляется соответствующая отметка.
При определении ширины полосы вдоль забора в расчет берут площадь уже имеющихся владений. Иногда такое пространство передается в общее пользование соседям. Что касается многоквартирных домов, придомовой считается территория, которая может передаваться в общее пользование владельцам квартир без ущемления прав жильцов соседних МКД.
Что делать, если придомовую территорию МКД не убирают?
Если уборочные/обслуживающие работы выполняются недобросовестно, в недостаточном объеме либо вовсе отсутствуют, то жильцы вправе обратиться с жалобой:
- к руководству кондоминиума/ТСЖ;
- к председателю жилищно-коммунального хозяйства;
- в Жилищную Инспекцию;
- в местную администрацию;
- в судебные инстанции;
- в Прокуратуру района.
Факты нарушения правил уборки придомовой территории следует зафиксировать в специальном акте, который должен содержать:
- название документа;
- суть претензии (подробное изложение всех видов невыполненных работ);
- реквизиты/название управляющей фирмы;
- ФИО/подпись лиц, предъявляющих претензию;
- адрес МКД, номера квартир.
Также необходимо составить письменное заявление с требованием произвести перерасчет согласно невыполненным обязательствам.
Жильцы МКД вправе расторгнуть соглашение с виновной стороной и выбрать другое учреждение, которое будет обслуживать/убирать прилегающую к МКД площадь. При выборе следует обращать внимание на репутацию, надежность, опыт стороннего исполнителя.