Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Дольщик – потребитель услуг
Судебная практика по договорам участия в долевом строительстве показывает, что немаловажной является позиция ВС России, которая дольщиков позиционируют как потребителей услуг . При этом правоотношения по ДДУ могут рассматриваться судами не только в рамках вышеуказанного законодательства. Защищая свои права, дольщики могут применять правила, прописаны в законе о защите прав потребителей.
Именно в рамках указанной правовой нормы п. 1 ст. 23 Закона потребитель услуги, по отношению к которому было допущено нарушение, может истребовать в судебном порядке за каждый день просрочки пеню, размер которой составляет 1% от цены товара. Такая правовая позиция была поддержана в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 1.03.16 г. № 4-КГ15-70.
Федеральные нормативные правовые акты
Гражданский кодекс РФ
Основные ссылки:
— ст. 151 «Компенсация морального вреда»
— ст. 307 «Понятие обязательства»
— ст. 309 «Общие положения» (гл. 22 «Исполнение обязательств»)
— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»
— ст. 314 «Срок исполнения обязательства»
— ст. 330 «Понятие неустойки»
— ст. 332 «Законная неустойка»
— ст. 333 «Уменьшение неустойки»
— параграф 4 гл. 59 «Компенсация морального вреда» (ст. ст. 1099 — 1101)
Дополнительные ссылки:
— ст. 15 «Возмещение убытков»
— ст. 190 «Определение срока»
— ст. 421 «Свобода договора»
— ст. 431 «Толкование договора»
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Основные ссылки:
— ст. 4 «Договор участия в долевом строительстве»
— ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства»
— ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором»
— ст. 8 «Передача объекта долевого строительства»
— ст. 10 «Ответственность за нарушение обязательств по договору»
— ст. 12 «Исполнение обязательств по договору»
Дополнительные ссылки:
— ст. 9 «Расторжение договора»
— ст. 19 «Проектная декларация»
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»
— ст. 13 «Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей»
— ст. 15 «Компенсация морального вреда»
— ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя»
— ст. 17 «Судебная защита прав потребителей»
— ст. 23 «Ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя»
— ст. 27 «Сроки выполнения работ (оказания услуг)»
— ст. 28 «Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)»
— Истцу, который намерен взыскать с застройщика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, необходимо доказать, что ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Об этом могут свидетельствовать документы, подтверждающие передачу истцу объекта с пропуском срока передачи, указанного в договоре (акты приема-передачи, односторонние передаточные акты), а также тот факт, что объект не был передан истцу на момент подачи искового заявления (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-17384/2018), не передан истцу на момент рассмотрения дела (например, Определение Московского городского суда от 01.03.2019 N 4г-1920/2019).
При доказанности этого обстоятельства суды, как правило, выносят решение в пользу истца (например, Определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0497/19).
— Обращаться в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства следует только после истечения срока его передачи, установленного договором или дополнительным соглашением к нему. В противном случае велик риск отказа в удовлетворении исковых требований. Так, при рассмотрении конкретного спора суд пришел к выводу, что на момент подачи истцом иска в суд, равно как и на момент вынесения судебного решения, установленный договором срок для передачи объекта не истек, следовательно, основания для применения к ответчику каких-либо штрафных санкций отсутствуют (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2017 по делу N 33-49103/2017).
— Истцу следует учитывать, что суд может отказаться взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта, если установит, что по состоянию на начало периода просрочки, рассчитанной истцом, застройщик исполнил свои обязательства по передаче объекта: составил передаточный акт объекта или односторонний акт о передаче объекта, который истец не оспаривает (например, Определения Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0979/2019 по делу N 2-1024/18, от 14.02.2019 N 4г-0977/2019 по делу N 2-1238/18).
— Если истец подписал акт приема-передачи объекта, в котором указано на освобождение истцом застройщика от выплаты неустойки, вероятность принятия судом решения в пользу ответчика возрастает (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2018 по делу N 33-9301/2018).
— Если фактическое нарушение сроков передачи объекта произошло из-за действий (бездействия) истца, который не явился для составления акта приема-передачи в указанный в уведомлении срок или явился, но после осмотра квартиры без объяснения причин не получил ее по акту приема-передачи, уклонялся от принятия объекта в предусмотренный законом и договором срок, не доказал, что с момента извещения о готовности объекта к приемке он не имел возможности принять квартиру по вине застройщика, суд откажется взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ (например, Определения Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0978/2019 по делу N 2-1415/18, от 21.11.2018 N 4г-14727/2018, от 19.11.2018 N 4г-14729/2018).
— Истцу, который планирует взыскать с ответчика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, следует правильно определять период просрочки исполнения обязательства застройщика, учитывая разъяснения, приведенные в п. 23 Обзора от 04.12.2013.
Начало этого периода определяется днем, следующим после указанного в договоре (в дополнительном соглашении к договору) дня, с которым связывается исполнение обязательства (окончание указанного в договоре или дополнительном соглашении срока исполнения обязательства застройщика). Окончание периода просрочки — это день подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства (например, Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19).
Окончание периода просрочки исполнения застройщиком обязательства передать истцу объект не может определяться днем получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодатель не связывает дату исполнения обязательств застройщика по передаче участникам объекта долевого участия с датой ввода объекта в эксплуатацию (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2017 N 4Г-16011/2017). Также окончание периода просрочки не может быть связано с направлением истцу уведомления о приемке квартиры, которое возвращено за истечением срока хранения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2017 по делу N 33-19028/2017).
Если суд установит факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта в установленный срок (за исключением случая, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта установленным требованиям к качеству), окончание периода просрочки определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (другого документа) о передаче объекта (п. 25 Обзора от 04.12.2013) (например, Кассационное определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0609/19, Определение Московского городского суда от 21.01.2019 N 4г-17530/2018 по делу N 2-3979/16). В подобных ситуациях, когда истец после получения от застройщика уведомления о завершении строительства и о готовности квартиры в нарушении условий договора не предпринял мер к получению объекта, суд может ограничить период просрочки днем, следующим за днем истечения срока для принятия истцом объекта, а не днем подписания сторонами акта приема-передачи (например, Кассационное определение Московского городского суда от 08.08.2018 N 4г-9730/2018).
Важно принять во внимание, что при переходе прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором (п. 13 Обзора от 19.07.2017).
— Истцу, который требует взыскать с ответчика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, следует представить суду собственный расчет суммы неустойки (например, Определения Московского городского суда от 04.03.2019 N 4г-2032/2019, от 22.01.2019 N 4г-17599/2018 по делу N 2-4162/17, от 24.09.2018 N 4г-9719/2018).
— Если истец ранее обращался в суд с требованием о взыскании неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта за конкретный период, а также с сопутствующими требованиями, которые были удовлетворены судом, это не препятствует повторному обращению истца в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки (пени) за несоблюдение срока передачи объекта за другой, более поздний период, чем тот, что был заявлен в рамках предыдущего иска. В подобных ситуациях суд может принять решение в пользу истца по вновь заявленным требованиям в части взыскания неустойки, штрафа и компенсации морального вреда (например, Определения Московского городского суда от 01.03.2019 N 4г-1920/2019, от 23.04.2018 N 4Г-1936/2018, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-16254/2018, от 30.03.2018 по делу N 33-13000/2018). По мнению Верховного Суда РФ, требования о взыскании компенсации морального вреда за новый период просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства могут быть удовлетворены, так как вступившим в законную силу решением суда в пользу истца взыскан моральный вред в связи с нарушением его прав за более ранний период просрочки обязательства (Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 5-КГ17-219).
— При составлении искового заявления рекомендуется включить в него требования о взыскании нотариальных расходов (расходов на удостоверение нотариальной доверенности) и почтовых (почтово-телеграфных) расходов. Подобные требования могут быть удовлетворены судом (например, Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.10.2018 N 33-42837/2018).
— Относительно включения в иск требований о взыскании с ответчика убытков по оплате аренды (найма) жилья и других аналогичных требований (например, о взыскании оплаты коммунальных услуг, детского сада для ребенка, стоимости аренды нежилого помещения для хранения вещей истца) необходимо отметить следующее.
Анализ практики Мосгорсуда показывает, что вероятность удовлетворения таких требований низкая (например, Определения Московского городского суда от 22.01.2019 N 4г-17599/2018 по делу N 2-4162/17, от 27.11.2018 N 4г-15000/2018, Апелляционные определения Московского городского суда от 30.10.2018 N 33-47600/2018, от 02.08.2018 по делу N 33-33672/2018).
Вместе с тем, по мнению Верховного Суда РФ, если между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь, основания для взыскания понесенных истцом расходов по найму жилого помещения имеются (например, Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239). В другом случае Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение и пояснил, что суду следовало установить, когда квартира могла быть использована истцом для проживания, и с учетом этого обстоятельства определить наличие или отсутствие оснований для возмещения истцу убытков в виде расходов по найму квартиры (Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2018 N 46-КГ18-38).
— Иногда в исковое заявление включается требование о взыскании убытков в виде расходов истца по оплате процентов по кредиту, полученному для заключения договора участия в долевом строительстве (например, Определение Московского городского суда от 19.11.2018 N 4г-14729/2018). Истцу нужно учитывать, что суды обычно отказывают в удовлетворении такого требования и шансы на взыскание с застройщика процентов по кредитному договору минимальны (например, Определения Московского городского суда от 20.11.2018 N 4г-15571/2018, от 20.04.2018 N 4Г-3633/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2018 по делу N 33-12377/2018).
Для принятия решения в пользу истца в связи с нарушением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства истцу необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.
|
Обстоятельства, подлежащие доказыванию |
Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства |
Примеры из судебной практики |
| Истец оплатил стоимость объекта долевого строительства (цену договора) в полном объеме | Квитанции, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения Извещение о перечислении денежных средств Документы, подтверждающие оплату истцом денежных средств по дополнительному соглашению к договору участия в долевом строительстве, согласно условиям которого после обмеров БТИ фактическая площадь объекта долевого строительства увеличилась Другие документы об оплате Акт сверки взаиморасчетов Акт об исполнении обязательств (финансовых обязательств) по оплате |
Определение Московского городского суда от 15.03.2019 N 4г-3006/19 Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2665/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1981/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1980/19 Определение Московского городского суда от 04.03.2019 N 4г-2032/2019 Определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1747/19 Кассационное определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1778/19 Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19 Определение Московского городского суда от 24.09.2018 N 4г-9719/2018 |
| Ответчик нарушил срок передачи объекта долевого строительства истцу, предусмотренный договором или дополнительным соглашением к договору, в том числе не передал истцу объект на момент обращения истца в суд/на момент рассмотрения дела в суде | Договор участия в долевом строительстве с указанием срока, в который ответчик обязан передать истцу объект долевого строительства Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве об изменении срока передачи объектов долевого строительства Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, согласно условиям которого после обмеров БТИ увеличились фактическая площадь объекта и цена договора, но условия договора о сроках ввода объекта в эксплуатацию и передачи его истцу не изменены Акт приема-передачи квартиры/двухсторонний акт приема-передачи (передаточный акт) Протокол разногласий по акту приема-передачи квартиры Односторонний акт о передаче истцу объекта (односторонний передаточный акт объекта) Материалы дела, подтверждающие опубликование на официальном сайте застройщика изменений к проектной декларации, в соответствии с которыми срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома был перенесен Уведомление истца о переносе срока строительства многоквартирного дома/о продлении срока разрешения на строительство Письмо истцу о переносе срока окончания строительства/о переносе приема-передачи квартиры Уведомление истца о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности объекта к передаче Отсутствие уведомления истца о нарушении срока передачи квартиры, предложения изменить в связи с этим договор участия в долевом строительстве Отсутствие дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве об изменении срока передачи объекта истцу Отсутствие акта приема-передачи объекта истцу Отсутствие согласия истца на изменение сроков передачи объекта |
Определение Московского городского суда от 15.03.2019 N 4г-3006/19 Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2665/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1981/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1980/19 Определение Московского городского суда от 04.03.2019 N 4г-2032/2019 Определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1747/19 Кассационное определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1778/19 Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19 |
| Истец направлял ответчику претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта (с другими требованиями), которую ответчик оставил без ответа (без удовлетворения) или удовлетворил частично | Претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта Претензия о передаче квартиры (о передаче квартиры в надлежащем виде) и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта Претензия о зачете взаимных требований и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта Претензия с требованием о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства/за просрочку исполнения обязательств Претензионное письмо, в котором истец потребовал произвести оплату неустойки за срыв договорных сроков передачи квартиры и денежную компенсацию морального вреда Ответ застройщика на претензию истца с отказом выполнить требования истца Письмо ответчика, в котором он предложил подписать соглашение о выплате истцу неустойки Документы, подтверждающие перечисление ответчиком истцу денежных средств в определенном размере в ответ на претензию истца Отсутствие доказательств того, что ответчик выплатил истцу сумму, указанную в соглашении о выплате истцу неустойки Пояснения истца об оставлении ответчиком претензии истца без ответа |
Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2665/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1981/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1980/19 Определение Московского городского суда от 01.03.2019 N 4г-1920/2019 Кассационное определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1778/19 Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19 Определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0497/19 |
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.
В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.
После подачи иска в суд первой инстанции, если нет оснований для того чтобы оставить заявления без движения или отказать в возбуждении производства, назначается предварительное заседание. На предварительном заседании орган правосудия уточняет исковые требования и позицию ответчика. После чего назначается заседание и рассмотрение дела по сути. Следует знать, что сторону застройщика как правило представляют адвокаты, работающие в компании и имеющие опыт в таких спорах. По этой причине, самостоятельно и в полной мере отстоять свои права без помощи профессиональных юристов может быть нереальной задачей.
Как показывает юридическая практика в среднем дела о взыскании неустойки по ДДУ рассматриваются в первой инстанции в течении 2-3 месяцев. После того как решение принято у сторон есть месяц, до вступления вердикта в законную силу, чтобы подать апелляционную жалобу.
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Когда можно требовать от застройщика получения неустойки по долевому участию?
Некоторых дольщиков волнует вопрос не только о том, как получить неустойку за просрочку по 214-ФЗ, но и когда это можно сделать? Отметим, что дольщик может обращаться за деньгами сразу после того, как застройщик нарушил сроки передачи квартиры. Но, естественно, что чем больше будет срок просрочки, тем больше будет сумма неустойки.
Дольщик может направить письмо в адрес застройщика с требованием о взыскании неустойки как в случае уже получения квартиры (подписания акта-приема передачи квартиры), так и в случае, когда жилое помещение еще не получено по акту. Последний вариант относится, в том числе и к случаям, когда дом еще даже не введен в эксплуатацию и застройщик не может передать квартиру.
Обратите внимание! Суд может отказать во взыскании неустойки, если застройщик докажет, что дольщик злоупотребил своим правом и уклонился от принятия квартиры (п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)). Исключение – ситуации, когда дольщик заявляет о необходимости составления акта о несоответствии квартиры стандартам качества.
Претензия по ДДУ по неустойке к застройщику
После того, как вы определили, что застройщик нарушил свои обязательства и опаздывает с передачей квартиры, необходимо выяснить адресата вашей претензии. Начать необходимо с застройщика. Подать в суд на застройщика за просрочку можно будет только после того, как вы попытаетесь урегулировать с ним вопрос «мирным путем».
Процесс составления претензии на неустойку по договору долевого участия достаточно сложный. Вам придется собрать немало сведений и грамотно применить формулу расчета пени по 214-ФЗ. Если у вас возникнут сложности в подготовке данного документа, вы всегда можете обратиться за помощью к юристу по вопросам ДДУ.
Претензионное письмо к застройщику должно содержать следующие сведения:
- наименование и адрес компании-застройщика. Эти сведения можно узнать из договора, но лучше перепроверить на официальном сайте налоговой, используя сервис Проверь контрагента;
- расчет неустойки по 214-ФЗ (на этом вопросе подробнее остановимся чуть ниже);
- ваши требования по выплате пени и убытков;
- сроки для уплаты неустойки застройщиком (можно указать любой разумный срок);
- платежные реквизиты, куда застройщик сможет перечислить деньги.
Отмена неустойки по ДДУ на период до 1 января 2021
В связи с переходом большинства застройщиков на использование экроу-счетов, застройщики сейчас гораздо меньше зависят от участников долевого строительство, так как строительство осуществляется за счет собственных или кредитных средств. Однако, сложившаяся ситуация пандемии и введение режима повышенной готовности не могли не сказаться на рынке недвижимости.
Федеральным законом от 01.04.
2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительству предоставлено право в 2020 году принимать решения по установлению особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а также особенностей включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве.
В качестве меры поддержки строительного рынка 2 апреля 2020 года Правительством издано Постановление №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» (далее – Постановление).
Основной сутью указанного Постановления является введение временного запрета на применение ответственности за нарушения сроков по договорам участия в долевом строительстве.
Постановление действует со 2 апреля 2020 года и его срок ограничен 1 января 2021 года. При этом установленные нормы касаются застройщиков и дольщиков, спор о неустойке между которыми уже разрешен судом, но оплата полностью не произведена.
Перечень случаев временного запрета на начисление неустойки установлен пунктом 1 Постановления:
Когда взыскивается неустойка по ДДУ?
Единственным основанием для взыскания неустойки по ДДУ является затягивание застройщиком даты передачи квартиры. Заставить его компенсировать чрезмерное ожидание можно даже за 1 день просрочки, но при наличии подписанного передаточного акта.
Расчет неустойки производится следующим образом:
1/150*СР*КДП*ЦД.
СР – ставка рефинансирования – она же ключевая ставка ЦБ РФ. С 17.09.2018 по 28.10.2018г. она составляет 7,5%.
КДП – число дней просрочки по ДДУ.
ЦД – общая цена договора.
Пример:
1/150*7,5*10*3,5 млн. = 17 500 руб. – сумма неустойки за 10-дневную просрочку ДДУ при стоимости квартиры в 3,5 млн. руб.