Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Как происходит выплата компенсации за долю
Стандартный срок, в течение которого общество должно рассчитаться с участником после перехода доли, составляет три месяца. Однако устав ООО может предусматривать и другой срок – больше или меньше.
Причём специальной ответственности за нарушение установленного срока законы не предусматривают. Максимум, что может сделать участник, – это затребовать проценты за пользование чужими денежными средствами. Это общая норма статьи 395 ГК РФ, которая действует при срыве сроков различных денежных обязательств.
Кроме того, при срыве сроков выплаты компенсации участник может вернуться обратно в общество. В соответствии со статьёй 23 закона «Об ООО», такой возможностью он вправе воспользоваться, если не прошло трёх месяцев после окончания срока выплаты. По заявлению участника общество обязано восстановить его в составе и передать ему соответствующую долю в УК.
Теперь расскажем о налоговых последствиях, которые возникают с выплатой доли. Если участник – физическое лицо, то важно определить у него наличие статуса налогового резидента РФ. Имеет значение и срок владения долей.
- Если срок владения превышает 5 лет, то налог при выплате компенсации с участника не взимается.
- Если срок меньше, то с участника-резидента удерживается НДФЛ по ставке 13%, а с нерезидента – по ставке 30%.
Налоговым агентом при выплате компенсации является ООО, которое удерживает налог и перечисляет участнику оставшуюся сумму. При этом участник-резидент вправе сдать 3-НДФЛ и заявить налоговый вычет в сумме расходов на приобретение доли или в фиксированной сумме 250 000 рублей. В этом случае ФНС вернёт ему удержанный налог или его часть (в зависимости от суммы выплаты).
Нововведения в получении налогового вычета
Процесс получения выплат имущественного или инвестиционного характера за последние 2 года существенно упростили. На данный момент вычеты предоставляют проактивно — система в автоматическом режиме обрабатывает информацию из внешних источников и программных комплексов ФНС, создает предзаполненное заявление на вычет через личный кабинет налогоплательщика-физлица.
ИФНС может получать требуемые сведения для подтверждения налогового вычета от участника налогового взаимодействия, к примеру, от банка или брокера, с которыми физлицо оформило договор на ведение ИИС. Когда указанные участники подключились к программе ФНС, отсутствует необходимость предоставлять декларацию — нужно лишь подписать предзаполненное заявление.
По результатам года для всех, у кого имеется часть неиспользованного налогового вычета, ИФНС в автоматическом режиме проводит проверку всех условий. Когда имеется возможность получить вычет, ИФНС в личном кабинете налогоплательщика формирует предзаполненное заявление для подписания. Такой обновленный порядок используется с 2022 года и касается вычетов, право на которые появилось с 2020 года, полученные частично в 2021 году.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Преимущественное право при продаже доли общества
Продавец не может сразу продать долю третьим лицам. Сначала он сообщает о своем желании другим участникам и делает им предложение о покупке. В этом состоит суть преимущественного права. Участники могут первыми получить подобное предложение и решить, собираются ли они заключить такую сделку. Это же касается и самого общества в целом. Главное, чтобы описанная особенность была прописала в уставе организации. Преимущественное право позволяет учесть интересы участников ООО. Оно реализуется для сохранения действующего состава. Никаких новых лиц при этом в команде не появляется. Получать разрешение от остальных для совершения сделки продавцу не требуется, если в уставе не прописаны иные правила. Однако, продавец обязан предложить купить его долю всем, кто входит в состав общества и владеет долями. Даже если продавец нацелен на сделку с определенным участником, необходимо предварительно сообщить данную информацию остальным и предложить купить всем, и только после отказа остальных можно передавать собственные части покупателю.
Сколько нужно времени, чтобы не платить налог
Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.
- Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.
Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.
- Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.
Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:
- приватизирована;
- унаследована;
- подарена близким родственником;
- получена по сделке ренты.
Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.
Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.
В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:
- куплена;
- подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
- обменена;
от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2023 году.
Кодексом предоставлены два варианта имущественного вычета при продаже квартиры в 2023:
- фиксированный в один миллион рублей вычет (1 000 000 рублей);
- расходный – в сумме потраченных на покупку и ремонт квартиры денег.
Какой лучше применить – зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает миллион рублей, или если документов о расходах не сохранилось – лучше остановиться на фиксированной сумме. Ее не нужно дополнительно подтверждать бумагами или заявлениями.
Если же сделка дороже одного миллиона, нужно посмотреть, какие документы о расходах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически произведенные расходы, а не любые расходы вообще. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а по факту ремонт обошелся в 320 000 рублей, то в качестве льготы принимаются именно 320 000 рублей.
Подтвердить фактические расходы помогут:
- ДКП между продавцом и предыдущим собственником;
- ДДУ с застройщиком;
- соглашения о ремонтно-отделочных работах и разработке проектно-сметной документации;
- любые документы об оплате вышеназванных договоров: квитанции, чеки, приходные ордера, банковские выписки;
- чеки о покупке стройматериалов.
Количество владельцев и особенности передачи
Собственники общества могут меняться. Происходит это на основаниях правопреемства (по наследству или в судебном порядке) или в силу сделки.
Продажа доли единственным участником ООО имеет свои особенности, по сравнению с тем, как реализуют их компаньоны:
- В обоих случаях решение принимается единолично. Однако совладельцев необходимо поставить в известность о своем намерении.
- Единственный собственник сразу может предложить свою фирму кому угодно. При наличии других участников общества преимущественное право выкупа — за ними. Если покупка доли в ООО никого из них не заинтересовала, можно искать претендента на стороне.
- Если фирма принадлежит одному человеку, он может менять цену в зависимости от спроса, как ему угодно. Если же у него есть партнеры, то цена предложения им — минимальная для дальнейшего торга. Повышать далее можно, снижать — нет.
Купля-продажа доли в ООО в 2019 в любом случае требует нотариального заверения. Иначе сделка будет недействительной.
Нотариальное оформление продажи доли ООО
Если участники или общество не воспользовались своим правом на покупку доли, то ее можно продать третьем лицу. Цена доли для продажи третьему лицу должна быть не ниже чем та, что была установлена в оферте для участников и общества в рамках преимущественного права.
Нотариус должен проверить полномочия участника, продающего долю, на распоряжение ею. Подтвердить эти полномочия могут следующие документы:
- выписка из ЕГРЮЛ, составленная не ранее чем за тридцать дней до дня обращения к нотариусу;
- учредительный договор, если долю продает учредитель общества;
- договор купли-продажи, если доля была приобретена участником;
- документы, подтверждающие переход доли в порядке наследования или другого правопреемства;
- документ, подтверждающий оплату доли.
Перечень других документов для нотариального удостоверения продажи доли будет зависеть от того, кем являются участники сделки – физическими или юридическими лицами. Например, если продавец доли и (или) покупатель доли являются физическими лицами, которые состоят в браке, то потребуется согласие супруга на продажу или покупку доли.
Если в ООО, наряду с продавцом, есть и другие участники, а Устав разрешает реализовывать доли посторонним покупателям, алгоритм действий будет следующим.
Шаг 1. Письменное предупреждение о будущей сделке всех учредителей ООО. Это делается для того, чтобы реализовать преимущественное право на покупку доли. В Уставе сказано, принадлежит ли оно только участникам или же доля может быть выкуплена Обществом.Выкупить долю Общество имеет право только в том случае, если отказался каждый участник, либо после предложения о выкупе прошло более недели.
Если другие учредители решили воспользоваться преимущественным правом, передача доли происходит внутри фирмы (по одной из схем, описанных выше).
Шаг 2. Цена выкупа доли. Если цена доли не определена Уставом, ее вправе предложить продавец. Купить долю за цену ниже, чем указано в Уставе, невозможно.
Шаг 3. Письменное предложение. Продавец составляет письменное предложение о продаже, (оферту), которое подлежит нотариальному заверению. В нем излагаются все условия выкупа доли. Оферту нужно отправить членам ООО для ознакомления и возможности реализации преимущественного права. Прежде чем делать следующий шаг, нужно дождаться наступления одного из возможных последствий:
- согласия от учредителя на выкуп доли;
- письменного отказа всех учредителей;
- истечения времени преимущественного права.
Шаг 4. Сделка у нотариуса. Заключается договор купли-продажи, который заверяет нотариус. Он сам инициирует внесение изменений в ЕГРЮЛ.
Ответ недели: доход от продажи доли в уставном капитале
Права на частичное возмещение денежных средств лишены следующие категории населения:
- индивидуальные предприниматели и лица, имеющие статус самозанятых;
- те, кто приобрел недвижимость у близких родственников;
- граждане, не имеющие официального дохода;
- собственники, которые приобрели жилье за счет третьих лиц (к примеру, работодателя);
- граждане, воспользовавшиеся программой рефинансирования ипотечного займа и получившие новый кредит.
Налоговые органы занимаются разработкой технологии предоставления таких вычетов в онлайн-режиме. Как сообщают последние новости, старт программы ожидается уже весной текущего года.
Напомним, что сейчас вернуть часть заработанных денег можно только собрав большое количество документов. В дальнейшем, после вступления закона в силу, достаточно будет подать заявление в налоговую службу через личный кабинет на сайте ФНС, а после проверки суммы вычета указать реквизиты банковского счета для получения денежных средств.
Для начала авторы законопроекта предлагают существенно упростить процедуру получения двух видов вычетов.
Кроме того, россиян ожидают следующие новшества в части налоговых вычетов:
- Продавать квартиры, приобретенные по договору долевого участия (новостройки), станет выгоднее, поскольку собственникам такой недвижимости не нужно платить налог от продажи.
- Предусмотрены послабления и для владельцев любой недвижимости, находящейся в собственности не менее трех лет. Эта категория граждан также освобождается от уплаты налога в случае продажи обозначенного имущества.
- С 2021 года вводится новый вид налоговых вычетов — «Оздоровительный», входящий в состав социальных вычетов. У налогоплательщиков появилась возможность вернуть часть расходов, связанных с занятиями фитнесом.
- Для медицинских работников предлагается ввести новый вид социального вычета по налогу на страхование. Компенсация затрат будет осуществляться в отношении договоров добровольного страхования жизни и добровольного медицинского страхования здоровья (вне зависимости от сроков) при заключении таких соглашений медсестрами, врачами, санитарками и прочими работниками медучреждений. Для остальных граждан максимальный срок действия договора составляет 5 лет.
- Налоговая служба по примеру Минфина разрешила вычет с дачного участка, если строительство дома осуществлялось уже после покупки земли. В этом случае необходимо лишь стать собственником нового жилья.
- Также ФНС планирует сократить сроки получения налоговых вычетов с четырех до полутора месяцев.
- Россияне получают возможность вернуть часть средств, потраченных на лекарства (без рецепта), если помощь была оказана в условиях стационара.
- Кроме того, ожидаются изменения в части оплаты дорогостоящих медицинских услуг, перечень которых значительно расширен. Теперь россияне могут получить вычет с полного объема затрат тогда, как ранее расходы ограничивались суммой в 120 тыс. рублей. За более подробными разъяснениями следует обратиться в налоговый орган.
На стадии рассмотрения находится еще один законопроект, предполагающий отмену возрастных ограничений в отношении детей и подопечных, за которых начисляется вычет по оплате лекарственных средств и медицинских услуг. Сейчас вычет предоставляется только на детей до 18 лет.
Налоговый вычет отличается двумя главными особенностями:
- Это сумма, снижающая налоговую нагрузку.
- Она может быть именно возвратом части денег, уплаченной ранее.
Претендентами на компенсацию могут быть только люди с официальным местом работы, которые за отчётный период платили стандартный налоговый сбор со ставкой 13%. Обязателен статус налогового резидента (гражданина РФ). То есть, нахождение на территории страны на протяжении минимум 183 дней.
Фиксированный авансовый платеж НДФЛ по патенту на работу
Безвизовые иностранные граждане, которые трудятся в РФ по патенту на работу, должны каждый месяц вносить фиксированный авансовый платеж по патенту – налог НДФЛ, для того, чтобы продлить срок действия патента и иметь возможность и далее легально работать на территории РФ.
То есть внося платеж за патент на месяц вперед, иностранный гражданин оплачивает НДФЛ от своей работы по патенту в следующем месяце.
Таким образом, оплата патента на работу иностранным гражданином должна производиться каждый месяц или на несколько месяцев вперед.
Важно! Фиксированный авансовый платеж за патент (НДФЛ иностранного гражданина), должен быть внесен точно в отведенный срок.
И в случае неуплаты НДФЛ иностранцем, так же как и в случае просрочки оплаты патента даже на 1 день, патент на работу будет автоматически аннулирован.
Важно! Обязательно сохраняйте все чеки оплаты квитанции на патент на работу иностранного гражданина по каждому платежу НДФЛ весь срок действия документа.
Изменения для нерезидентов
Подпункт 3 п. 9 ст. 645 и подпункт 3 ст. 654 НК дополнены условием, на основании которого освобождение доходов нерезидентов в качестве дивидендов от обложения непосредственно КПН и ИПН применяется исключительно к дивидендам, начисленным по тем ценным бумагам, по которым за активный налоговый период проводились торги на бирже.
Исключены подпункты 4 и 5 п. 9 ст. 645 и подпункт 4 п. 9 ст. 654 НК, предусматривающие тотальное освобождение доходов нерезидентов в качестве дивидендов.
Дополнена пунктами 4 и 5 ст. 646 НК, где предусмотрена льготная ставка налога на дивиденды нерезидентов, составляющая 10% при выполнении предусмотренных в перечисленных пунктах условий.
- Вводится ограничение использования вычетов по нематериальным услугам, которые оказываются аффилированными лицами-нерезидентами, но не больше 3% от налогооблагаемого дохода (например, юридические, консалтинговые, управленческие и иные услуги). Установлены ограничения по расходам на покупку «нематериальных» услуг у определенных аффилированных лиц-нерезидентов.
Некоторые вопросы налогового резидентства иностранцев
В связи последними событиями в мире наблюдается увеличение числа прибывающих в Казахстан иностранных компаний и физических лиц. Прибывают они в основном для осуществления предпринимательской деятельности или трудоустройства.
Налогообложение иностранных физических лиц зависит от их статуса. Если такое лицо признается резидентом, то порядок налогообложения будет таким же, как и для граждан РК. Если же резидентом не признается, то ставки и порядок обложения налогами будут иными.
При этом резидентом РК признается физ. лицо:
- постоянно пребывающее в РК;
- непостоянно пребывающее в РК, но центр жизненных интересов которого находится в РК.
Постоянно пребывающим в РК признается лицо, если оно находится в РК не менее 183 календарных дней (включая дни приезда и отъезда) в любом последовательном двенадцатимесячном периоде, оканчивающемся в текущем налоговом периоде.
Центр жизненных интересов физического лица признается находящимся в Республике Казахстан при одновременном выполнении следующих условий:
- физическое лицо имеет гражданство РК или разрешение на проживание в Республике Казахстан (вид на жительство);
- супруг (а) и (или) близкие родственники физического лица проживают в РК;
- наличие в РК недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности или на иных основаниях физическому лицу и (или) супругу(е) и (или) его близким родственникам, доступного в любое время для его проживания и (или) для проживания супруга(и) и (или) его близких родственников.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Как отразить выплату ДСД в бухучёте
Когда участник подаёт заявление о выходе из общества, его доля переходит компании и отражается на счёте 81 «Собственные акции (доли)» в корреспонденции со счётом 75 «Расчёты с учредителями»:
- ДТ 81 КТ 75 — начислена задолженность по выплате ДСД участнику
Затем компания должна удержать из начисленной суммы ДСД налог на прибыль или НДФЛ, в зависимости от того, кто получает выплату:
- ДТ 75 КТ 68.1 (68.4) — удержан налог
Затем сумму за вычетом налога следует выплатить вышедшему участнику:
- ДТ 75 КТ 51 (50)
Не позднее следующего дня после выплаты ДСД компания должна перечислить удержанный налог в бюджет:
- ДТ 68.1 (68.4) КТ 51
Если ДСД выплачивают имуществом, нужно использовать счёт 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами по учёту имущества.
Например, при передаче основного средства:
- ДТ 75 КТ 91.1 — передано основное средство в качестве оплаты ДСД
- ДТ 91.2 КТ 01 — списана остаточная стоимость передаваемого объекта
- ДТ 91.2 КТ 68.2 — начислен НДС
Платим НДФЛ с доходов от продажи доли в уставном капитале ООО
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Источник: РБК Недвижимость
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Рассмотрим поправки в главу 21 НК РФ, интересные многим налогоплательщикам.
1. Реализация товаров, работ, услуг банкрота — не объект по НДС
С 1 января 2021 г. в НК РФ официально установлено, что что объектом обложения НДС не являются операции по реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) должников, признанных несостоятельными (банкротами), в том числе товаров (работ, услуг), изготовленных и (или) приобретенных (выполненных, оказанных) в процессе хозяйственной деятельности после признания должников банкротами (пп.15 п.2 ст. 146 НК РФ в ред. Федерального закона от 15.10.2020 № 320-ФЗ).
2. Место реализации водных биологических ресурсов (ст. 147 НК РФ)
С 1 января 2021 года ст.147 НК РФ будет дополнена пунктом 3, устанавливающим особый порядок определения места реализации товаров в виде водных биологических ресурсов и товаров, произведенных из них. Местом их реализации в целях НДС признается территория РФ, если водные ресурсы добыты в исключительной экономической зоне Российской Федерации, и (или) товары, произведенные из таких ресурсов в момент начала отгрузки и транспортировки находятся в исключительной экономической зоне Российской Федерации (Федеральный закон от 23 ноября 2020 г. N 374-ФЗ (далее — Закон N 374-ФЗ)).
3. От НДС освобождены услуги финансовых платформ
С 1 января 2021 года не будут облагаться НДС (пп.12.2 п.2 ст.149 НК РФ в ред. Закона N 374-ФЗ) услуги, оказываемые оператором финансовой платформы в соответствии с Федеральным законом от 20 июля 2020 года N 211-ФЗ «О совершении финансовых сделок с использованием финансовой платформы». Конкретный перечень услуг приведен в новой норме.
4. Освобождение от НДС передачи прав на изобретения, полезные модели,
промышленные образцы, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау) продолжает действие в 2021 году, но с 1 января 2021 года «переехало» из пп.26 п.2 ст.149 НК РФ в пп. 26.1 п. 2 ст. 149 НК РФ (Федеральный закон от 31 июля 2020 г. N 265-ФЗ (далее — Закон N 265-ФЗ)).
5. От НДС освобождаются только «российские» «нерекламные» программные продукты
С 1 января 2021 года передача исключительных прав и прав на использование программ ЭВМ, а также баз данных (включая обновления к ним и дополнительные функциональные возможности), в том числе путем предоставления удаленного доступа к ним через информационно-телекоммуникационную сеть «Интернет» освобождается от НДС только, если программы или базы данных включены в единый реестр российских программ для электронных вычислительных машин и баз данных (далее Российский реестр) (пп.26 п.2 ст.149 НК РФ в ред. Закона N 265-ФЗ).
Соответственно передача прав на программы ЭВМ и базы данных, не включенные в Российский реестр, с 1 января 2021 г. облагаются НДС по ставке 20% (п.3 ст.164 НК РФ).
Также придется начислить НДС по ставке 20% при передаче прав на «российские» программы и базы данных, если передаваемые права состоят в получении возможности:
- распространять рекламную информацию в сети «Интернет» и (или) получать доступ к такой информации,
- размещать предложения о приобретении (реализации) товаров (работ, услуг), имущественных прав в сети «Интернет»,
- осуществлять поиск информации о потенциальных покупателях (продавцах) и (или) заключать сделки.
Подробнее об НДС при передаче прав на программы ЭВМ и базы данных с 1 января 2021
6. Введен вычет НДС при «экспорте прав» на программы ЭВМ
С 1 января 2021 г. при передаче прав на программы ЭВМ или базы данных, включенных в Российский реестр иностранным лицам (т.е. если местом реализации таких услуг в соответствии со ст.148 НК РФ территория РФ не является) «экспортеры прав» смогут принимать к вычету НДС по рекламным и маркетинговым услугам, приобретенным для таких операций (пп.2.1 п.2 ст.170 и новый пп.4 п.2 ст.171 НК РФ — Закон 374-ФЗ от 23.11.2020). И это несмотря на то, что права на программы ЭВМ, включенные в Российский реестр, как указывалось выше, освобождаются от НДС в соответствии с пп.26 п.1 ст.149 НК РФ.
1. Средства дольщиков на счетах эскроу приравняли к средствам целевого финансирования
Дополнен пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ — в целях главы 25 НК РФ к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Законом от 30.12. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) МКД и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Указанные изменения применяются к правоотношениям, возникшим с 1 января 2020 года (пп. «а» п.11 ст. 2 , п. 1 п.5 ст. 3 Закона от 09.11.2020 N 368-ФЗ).
Т.е. с 1 января 2020 года в состав доходов у организации-застройщика включается разница между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства.
2. Улучшены условия для помощи «дочерним» и «материнским» организациям.
Обновлены условия подпункта 11 пункта 1 ст. 251 НК РФ, освобождающего от налога на прибыль «подарки» от участников и дочерних компаний. Причем изменения распространяются на отношения, возникшие с 1 января 2020 года (п. 9 ст. 9 Федерального Закона от 23.11.2020 N 374-ФЗ (далее — Закон N374-ФЗ)).
С 1 января 2020 года не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль имущество, имущественные права, полученные российской организацией безвозмездно:
- от организации — участника (передающей стороны) если доля участия в т.ч. косвенного передающей стороны в УК получающей стороны составляет не менее 50%. Доля участия определяется в соответствии со ст.105.2 НК РФ
- от организации, в УК которой доля прямого или косвенного участия получающей стороны составляет не менее 50%. Доля участия определяется в соответствии со ст.105.2 НК РФ. Если передающая организация является иностранной организацией, указанные доходы, не учитываются при определении налоговой базы только в том случае, если государство постоянного местонахождения передающей организации, а также организаций, через которые осуществляется косвенное участие получающей организации в передающей организации не включено в перечень офшорных зон, утверждаемый Минфином РФ согласно абзацу 2 пп. 1 п. 3 ст. 284 НК РФ.
- от физического лица, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия в уставном (складочном) капитале (фонде) такой организации, определенная в соответствии с положениями статьи 105.2 НК РФ, составляет не менее 50%.
- от организации, владеющей лицензией (лицензиями) на пользование участками недр, указанными в пункте 2 статьи 343.5 НК РФ, для компенсации затрат, осуществленных налогоплательщиком в целях создания объектов основных средств, указанных в пункте 6 статьи 343.5 НК РФ.
При этом полученное имущество, имущественные права не признаются доходом для целей налогообложения только в том случае, если в течение одного года со дня их получения указанные имущество, имущественные права (за исключением денежных средств) не передаются третьим лицам.
Таким образом, в обновленную формулировку включено не только имущество, но и имущественные права.
Кроме того, позитивно, что прежний лимит участия «более чем на 50%» заменен на «не менее 50%», а также непосредственно предусмотрена возможность косвенного участия передающей (получающей) стороны. Т.е. новой нормой можно воспользоваться, в т.ч. если у организации два участника с долями 50/50 и участие не обязательно должно быть прямым, ранее это было невозможно.
3. На 2020 и 2021 год установлены специальные интервалы предельных значений процентных ставок по долговым обязательствам
1. Изменяется порядок уплаты авансовых платежей по налогу на прибыль
В 2020 году перейти на уплату авансовых платежей исходя из фактически полученной прибыли можно было в течение года по итогам любого отчетного периода, начиная с отчетности за январь-апрель (п.2.1 ст.286 НК РФ). Но с 1 января 2021 года возвращается общее правило смены системы уплаты авансовых платежей. Перейти на уплату авансовых платежей исходя из фактически полученной прибыли или вернуться на ежеквартальную отчетность и уплату ежемесячных авансовых платежей можно только с 1 января каждого года. Заявление об изменении системы уплаты авансовых платежей подается налогоплательщиком не позднее 31 декабря года, предшествующего налоговому периоду, в котором происходит переход. Для желающих изменить систему уплаты авансовых платежей на 2021 год — срок подачи заявления — 31 декабря 2020.
Возвращается «старый» норматив для уплаты квартальных авансовых платежей.
Организации по итогам отчетного периода уплачивают только квартальные авансовые платежи, если у них за предыдущие четыре квартала доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, не превышали в среднем 15 миллионов рублей за каждый квартал (п. 3 ст. 286 НК РФ). На налоговый период 2020 предельная сумма дохода была повышена — и составляла в среднем 25 миллионов рублей за каждый квартал (п. 2 ст.2 Федерального Закона от 22.04.2020 N 121-ФЗ). На настоящий момент лимит 25 миллионов рублей на 2021 год не продлен, Минфин считает, что пороговое значение выручки от реализации 25 млн рублей следует установить на постоянной основе (письмо от 12.11.2020 № 03-11-10/99843). Если же этого не произойдет, у плательщиков квартальных авансовых платежей при превышении в 2021 году лимита в 15 млн. руб. появляется обязанность уплачивать ежемесячные авансы внутри квартала.
2. Пополнен список необлагаемых грантов
В состав целевых средств с 1 января 2021 года включаются гранты институтов инновационного развития и других организаций, осуществляющих поддержку государственных программ и проектов за счет субсидий, предоставленных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, на реализацию указанных государственных программ и проектов (абзац 8 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ в ред. с 01.01.2021).
3. Безвозмездное пользование имуществом для НКО
С 1 января 2021года целевыми поступлениями признаются имущественные права в виде права безвозмездного пользования имуществом, полученные некоммерческими организациями на ведение ими уставной деятельности, независимо государственное оно или нет (пп. 16 п. 2 ст. 251 НК РФ в ред. с 01.01.2021).
4. Прописан порядок определения остаточной стоимости НМА
С 01 января 2021 п. 3 ст. 257 дополнен нормой, содержащей порядок определения остаточной стоимости нематериальных активов. Остаточная стоимость НМА определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой, начисленной за период эксплуатации амортизации (пп. 23 ст. 2 Закона N 374-ФЗ).
Соответственно дополнен пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, где прописано, что при реализации амортизируемого имущества доход от реализации можно уменьшить — на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 257 НК РФ. Ранее упоминание об остаточной стоимости НМА в НК РФ отсутствовало (как в п. 3 ст. 257, так и в п.1 ст. 268 НК РФ). Пробел в отношении остаточной стоимости НМА устранен (пп. 24 ст. 2 Закона N 374-ФЗ).
5. Денежный вклад в имущество может уменьшать доходы от реализации долей (акций)
С 1 января 2021 года на величину денежного вклада в имущество организаций, доли (паи) (за минусом денежных средств, изъятых участником обратно в безналоговом режиме по пп. 11 .1 п. 1 ст. 251 НК РФ) можно уменьшить доходы, полученные при:
- реализации имущественных прав (долей, паев), например, при реализации долей ООО (пп.2.1 п.1 ст.268 НК РФ);
- при ликвидации организации и выходе (выбытии) участника (акционера) (п.2 ст.277 НК РФ)
- при реализации или ином выбытии (в том числе при погашении или частичном погашении номинальной стоимости) ценных бумаг (п.3 ст.280 НК РФ)
Величина вклада в виде денежных средств в имущество организации, уменьшающая доходы от реализации долей (паев, акций), рассчитывается пропорционально реализуемым долям (паям) в общей величине долей (паев), пропорционально цене приобретения реализуемых ценных бумаг, в общей стоимости акций, принадлежащих налогоплательщику.
Покупатель квартиры или иного объекта недвижимости имеет право вернуть налог либо через ФНС (сразу всей суммой), либо через работодателя (не будет удерживать 13 процентов из зарплаты).
Для возврата НДФЛ через налоговую нужно дождаться окончания года, в котором куплена квартира, далее подать заявление в ФНС без заполнения декларации 3-НДФЛ. Заявление рассматривается 30 дней, после чего выносится решение. Если право на вычет есть, то деньги перечисляются на реквизиты из заявления в течение 15-ти дней с даты подтверждения права на вычет.
Для возврата НДФЛ через работодателя нужно для начала обратиться в ФНС за получением уведомления, подтверждающего право на вычет и определяющего его размер. Сделать это можно сразу после регистрации права на жилье, дожидаться окончания года не нужно. В соответствии с новым упрощенным порядком достаточно заполнить заявление, которое рассматривается в течение месяца. Если право на вычет подтверждается, налогоплательщик получает уведомление — через личный кабинет или Почтой России. Данное уведомление передается по месту работы — работодатель не будет удерживать из зарплаты 13 процентов до тех пор, пока не будет выбрана вся положенаня сумма вычета.